Les diagnostics obligatoires pour les locations
Les diagnostics à fournir obligatoirement au locataire varient selon votre cas, il y en a entre 3 et 6 :
- Le DPE : Diagnostic de Performance Energétique.
- Un mesurage de la Surface habitable (selon la Loi Boutin)
- L’ERNMT : Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques.
- Le CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb, aussi appelé diagnostic plomb, si le permis de constuire date d’avant le 1er juillet 1997.
- Le Diagnostic Termites : si votre bien est localisé dans une zone classée à risque selon un arrêté préfectoral.
- Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz : pour les baux signés à partir de juillet 2017 ou janvier 2018 selon les cas.
Ces diagnostics obligatoires doivent être réalisés par des professionnels certifiés. Pour plus de détails sur chacun de ces diagnostics, nous vous invitons à consulter leurs pages spécifiques.
Quelles locations sont concernées par ces diagnostics ?
Les diagnostics concernent toutes les locations à usage d’habitation, qu’elles soient louées nues ou en meublé. Ces documents doivent être annexés à chaque nouveau bail lors de sa signature. Ces diagnostics étant obligatoires, il est préférable pour les propriétaires d’être en mesure de les fournir au moment des visites aux locataires qui en feraient la demande.
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Qui doit payer les diagnostics dans le cadre de la location ?
Comme pour les ventes immobilières, ces diagnostics sont à la charge du propriétaire, aucun frais ne peut être demandé au locataire pour leur réalisation.
De plus, ces diagnostics sont déductibles des revenus fonciers.
Le Diagnostic Performance Energétique
Depuis le 1er juillet 2007 le Diagnostic Performance Energétique (DPE) doit être obligatoirement annexé à chaque nouveau bail. Ce document doit être fourni à tous les candidats en faisant la demande et tous les propriétaires (secteur privé et public) sont concernés par ce diagnostic.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic Performance Energétique est une évaluation de la performance énergétique d’un logement. Il indique une estimation de la consommation en Euros (Basée sur des relevés de consommation ou une estimation pour une utilisation standard du logement.). Il comporte également une double étiquette, semblable à celles que l’on peut voir sur l’équipement électroménager, indiquant la consommation en énergie de l’habitation, et le niveau d’émission de gaz à effet de serre dus à ces consommations :
Ce document est valable 10 ans, toutefois si des travaux concernant l’isolation ou encore le chauffage sont réalisés après le premier diagnostic, il est bon de refaire un DPE afin de mettre en avant la meilleure performance énergétique du logement. En effet, un logement économe aura plus de chance d’être loué qu’un logement énergivore. A titre d’information, le coût d’un DPE veut varier entre 100 et 200 €, n’hésitez donc pas à demander des devis à différents professionnels. Ce DPE n’a qu’une valeur informative pour le locataire, il ne peut pas l’utiliser pour se retourner contre le propriétaire.
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Les objectifs du DPE :
Il permet au locataire de comparer l’efficacité énergétique des logements et d’estimer les coûts que cela représente, ainsi que de donner les caractéristiques techniques du logement (chauffage, système d’eau chaude…). Ce document a aussi pour but de sensibiliser le locataire et le propriétaire sur les conséquences de sa consommation en termes d’émission de gaz à effet de serre.
Il permet également d’obtenir des recommandations sur les travaux permettant de réduire sa consommation et ainsi de faire des économies d’argent et d’énergie.
Qui contacter pour faire un Diagnostic Performance Energétique ?
Le DPE doit être effectué par une personne indépendante du propriétaire ou d’une entreprise susceptible de réaliser les travaux recommandés dans le diagnostic. Depuis le 1er Novembre 2007, le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d’Accréditation).
Pour avoir une liste de ces professionnels dans votre région, vous pouvez vous renseigner auprès des Espaces Info Energie de l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) en cliquant sur le lien suivant : Liste des Espaces Info Energie
ou dans des annuaires professionnels dans la rubrique « Experts en technique du bâtiment ».
Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques
Le diagnostic d’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est obligatoire pour toutes les locations (vides ou meublées). Ce document doit être remis au locataire au plus tard lors de la signature du contrat de location.
Que contient l’ERNMT ?
Ce diagnostic rapporte l’ensemble des risques auxquels le logement est exposé, que ce soient les risques naturels comme les inondations, les glissements de terrains ou la sécheresse, miniers (effondrements provoqués par des cavités souterraines) ou technologiques comme la proximité d’usines chimiques ou de locaux industriels. Il comprend également la liste des sinistres indemnisés précédents sur ce bien. D’une validité de 6 mois, ce document doit être remis au locataire obligatoirement sinon ce dernier peut demander réparation en justice (diminution du loyer par exemple).
Comment établir un Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques ?
Vous pouvez établir vous-même votre ERNMT (en trouvant les documents nécessaires dans les administrations type mairie, DDE, …) ou bien choisir de faire appel à un professionnel du diagnostic comme pour le DPE ou le constat de risques d’exposition au plomb.
Nous vous recommandons cette seconde option, qui vous permet de vous protéger en cas de litige dû à une erreur de diagnostic en faisant appel à la Responsabilité Professionnelle du diagnostiqueur immobilier.
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Les diagnostics électricité et gaz
A partir de mi-2017 ou de début 2018 selon les cas, le bailleur devra remettre de nouveaux diagnostics aux locataires, que ce soit en location meublée comme en location vide : un diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité (voir le décret), et un diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz (voir le décret).
Si le logement est situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, ces nouveaux diagnostics sont obligatoires à partir du 1er juillet 2017. Pour tous les autres cas, la date a été fixée au 1er janvier 2018. Dans tous les cas, seules les installations (gaz comme électricité) réalisées il y plus de quinze ans sont concernées.
Ils devront être réalisés à partir d’un modèle-type et par un organisme agréé par le ministre chargé de l’énergie. Leur durée de validité sera de 6 ans.
Le contenu du diagnostic électrique
Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité porte sur la vérification :
- d’un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;
- d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique ;
- d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
- d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
De plus, il identifie :
- les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
- les conducteurs non protégés mécaniquement.
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Le contenu du diagnostic gaz
L’état de l’installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité :
- L’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
- L’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ;
- L’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.
Aucun démontage d’éléments de l’installation n’est nécessaire pour établir ce diagnostic.
Bien que ces diagnostics ne soient pas obligatoires en attendant la date d’entrée en application des décrets, nous rappelons que le logement loué doit répondre aux critères de décence, ce qui implique le bon fonctionnement des installations gaz/électricité et leur respect des normes de sécurité.
Le diagnostic plomb
Egalement appelé Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), le diagnostic plomb, obligatoire pour les ventes de biens, est également obligatoire pour toutes les locations à usage d’habitation depuis le 12 Août 2008, et doit être joint au contrat de location, au sein du Dossier de Diagnostics Techniques. Attention car l’appel à un professionnel formé et certifié par un organisme agréé COFRAC est nécessaire pour réaliser ce diagnostic.
Dans quels cas doit-on faire un diagnostic plomb ?
Ce diagnostic plomb est déjà obligatoire pour les parties communes des immeubles en copropriété, vous devez vous renseigner auprès de votre syndic pour en obtenir une copie.
Le contrat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour tous les biens construits avant le 1er Janvier 1949 et loués pour un usage d’habitation.
Il doit être joint au contrat de location et avoir moins de 6 ans lors de la signature du bail.
Si le premier constat de risque d’exposition au plomb est négatif (absence de plomb dans le logement loué), il n’a pas de limite de validité.
Lors du diagnostic plomb, le diagnostiqueur va être amené à classer chaque revêtement contenant du plomb dans une catégorie de 1 (non-dégradé) à 3 (très dégradé). Dans le cas d’une note 3, le propriétaire sera tenu d’effectuer des travaux de rénovation avant la mise en location du bien afin de supprimer tout risque lié à la présence de plomb.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Le terme d’immeuble s’entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple).
Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.
Des parties privatives et des parties communes
Dans une copropriété, il convient de distinguer les parties privatives des parties communes.
Chaque lot de copropriété est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire qui en a également l’usage exclusif. Ainsi, les pièces d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété sont la propriété exclusive du copropriétaire et les autres copropriétaires de l’immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement. Il en est de même pour les autres locaux privatifs comme les box, les caves, …
Le règlement de copropriété détermine les conditions d’utilisation des parties privatives, c’est-à-dire leur usage : usage exclusif d’habitation, usage mixte (habitation et professionnel), multi usage (habitation, professionnel, commercial).
A contrario, les parties communes de la copropriété sont à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux seulement. D’après l’article 3 de la loi du 10 juillet 65 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès,
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs,
• les coffres, gaines et têtes de cheminées,
• les locaux des services communs,
• les passages et corridors.
En résumé, les parties communes sont celles qui présentent une utilité pour l’ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d’entre eux.
Le règlement de copropriété (voir ci-dessous) peut attribuer à un ou des copropriétaires l’usage exclusif d’une partie commune : par exemple, le jardin devant un appartement situé en rez-de-chaussée. Ce jardin reste une partie commune, mais à usage privé, et les frais d’entretien et de réparation de cette partie commune à usage privatif restent à la charge de la copropriété, sauf si le règlement de copropriété prévoit autrement.
Pour respecter la répartition des charges avec le locataire, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
Un règlement de copropriété
Le règlement de copropriété, aussi appelé règlement intérieur, est LE document de référence d’une copropriété. Il fixe les règles de vie de la copropriété, détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Il organise donc la vie de la copropriété.
Le règlement intérieur indique la répartition des lots, les conditions d’utilisation des parties communes et des parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.
Un état descriptif de division
L’état descriptif de division est le second document essentiel constitutif d’une copropriété. Il peut être inclus dans le règlement intérieur ou faire l’objet d’un document annexe.
L’état descriptif de division établit un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. Le notaire de la copropriété le fait publier à la conservation des hypothèques.
Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l’usage du lot est indiqué. Figure aussi dans ce document la répartition des tantièmes de copropriété, cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots.
Exemples :
Lot n° 1 : appartement de 3 pièces, situé au 1er étage du bâtiment, porte gauche, et comprenant 1 pièce principale, 2 chambres, une salle de bains, des toilettes indépendantes, un balcon, une entrée, 2 penderies. A ce lot est attaché une quote-part de parties communes à hauteur de 2 524 / 10 000 ème
Lot n° 2 : local à usage commercial, situé au rez-de-chaussée du bâtiment et comprenant une boutique avec vitrine, une arrière-boutique et une réserve. A ce lot est attaché une quote-part des parties communes à hauteur de 3 207 / 10 000 ème
Lot n° … etc
Total : 10 000 / 10 000 ème
Un carnet d’entretien de l’immeuble
Le carnet d’entretien de l’immeuble est obligatoire depuis 2010. Il permet d’assurer le suivi des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble et des travaux importants qui ont été effectués comme un ravalement des façades, le remplacement d’un ascenseur, …).
Il est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d’un lot de la copropriété. Car ce carnet d’entretien a été rendu obligatoire essentiellement pour eux qui sont extérieurs à la copropriété.
Un syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires ou syndicat de copropriété est constitué par l’ensemble des copropriétaires : chaque copropriétaire est un membre de droit du syndicat et le syndicat est constitué automatiquement, sans formalités. Il y a des copropriétaires dès lors qu’il y a copropriété et il ya syndicat de copropriétaires dès lors qu’il y a des copropriétaires.
Le syndicat est souvent confondu avec le syndic qui est en fait le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires est un organe de contrôle, d’assistance et de consultation : il assure l’administration et la conservation de l’immeuble par l’intermédiaire du syndic. C’est aussi lui qui établit et modifie le règlement intérieur. Il peut également agir en justice.
Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions qui seront exécutées par le syndic à qui est confiée la gestion de la copropriété.
L’assemblée générale du syndicat de copropriétaires
L’assemblée générale des copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires (c’est-à-dire le syndicat de copropriété) devant permettre de prendre les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale nomme le conseil syndical et le syndic, elle se réunit au moins une fois par an.
Un conseil syndical
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale des copropriétaires. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité (contrôle du budget, de la répartition des charges notamment). Il doit obligatoirement être consulté par le syndic pour la réalisation de travaux urgents.
C’est également le lien entre le syndic et les copropriétaires.
Le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique et n’a donc pas de pouvoir de décision. Il ne peut pas non plus agir en justice.
Un syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires qu’il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat qu’il conseille, assiste et informe. Il est également en charge du carnet d’entretien.
Le syndic peut être bénévole (c’est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés) ou professionnel.
Comment monter son dossier de colocation ?
À jour en Juillet 2017
Écrit par les experts Ooreka
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- Rédigé par des professionnels
- Un accompagnement étape par étape
- La liste de matériel si nécessaire
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Sommaire
- Étape 1 : Contenu du dossier de colocation
- Étape 2 : Comment organiser le dossier de colocation ?
Une colocation, c’est toujours plus difficile à trouver qu’une location. Pour optimiser ses chances, mieux vaut avoir un dossier à déposer déjà prêt dès qu’on commence les visites.
1 Contenu du dossier de colocation
Quand les colocataires se sont entendus sur les critères du bien à louer et débutent les visites, pour pouvoir déposer rapidement leur dossier si un logement leur plaît, mieux vaut l’avoir préparé à l’avance.
En effet, les pièces à produire sont nombreuses et, plus il y a de colocataires, plus elles seront difficiles à réunir. Prévoyez donc de distribuer à vos futurs colocataires, la semaine avant les visites, cette liste de documents à préparer :
- photocopie de la pièce d’identité ;
- justificatif de revenus (trois derniers bulletins de paye, dernier bilan de l’entreprise, etc.) ;
- attestation d’emploi pour les salariés/photocopie carte étudiante pour les étudiants ;
- dernier avis d’imposition ;
- avis de situation CAF ou à défaut, résultat de la simulation ;
- attestation sur l’honneur détaillant les revenus (salaires, bénéfices, pension, allocations, etc.) et les charges (crédits en cours, notamment)
- engagement sur l’honneur de la caution copie de la pièce d’identité, justificatif de revenus, attestation de revenus et charges.
2 Comment organiser le dossier de colocation ?
Une fois toutes les pièces réunies :
- récupérez-les deux ou trois jours avant les visites afin de vous assurer qu’il n’y a pas de pièce manquante ;
- organisez le dossier en séparant les documents liés aux colocataires par des trombones, en les classant toujours dans le même ordre et en écrivant en haut à droite de chaque document et en rouge son utilité ;
- si les arguments financiers d’un colocataire sont un peu plus faibles que ceux des autres, placez les documents le concernant vers la fin du dossier, mais pas en dernier : vous ne devez pas donner l’impression au propriétaire que vous avez quelque chose à cacher.
https://www.locservice.fr/guide/reussir-sa-location/avant-signature.html
Avant la signature du contrat de location
Les justificatifs qu’un bailleur peut demander au candidat locataire
Dans la pratique, les propriétaires demandent le plus souvent aux locataires d’avoir des revenus équivalant à trois fois le montant du loyer et des charges.
Ce qui déterminera le choix du locataire est l’assurance de sa solvabilité, ce qui nécessite que ce dernier fournisse un certain nombre de justificatifs.
La loi « droit au logement opposable », également nommé loi DALO, avait donné en 2007 une liste de documents qui ne pouvaient pas être réclamés au candidat locataire, ce qui laissait un certain flou juridique sur les pièces justificatives autorisées. La loi Alur du 27 mars 2014 a voulu combler ce flou en imposant qu’une liste limitative de pièces exigibles par le bailleur soit dressée, à la fois pour le locataire et pour sa caution (voir chapitre suivant).
Cette liste a été fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.
Voici donc la liste des justificatifs exigibles par le bailleur pour le candidat locataire :
1) Justificatif d’identité
Le bailleur n’a le droit d’exiger qu’une seule pièce d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire, au choix :
- Carte nationale d’identité française ou étrangère.
- Passeport français ou étranger.
- Permis de conduire français ou étranger.
- Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.
2) Justificatif de domicile
Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
- Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
- Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
- Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
3) Activité professionnelle
Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
- L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
- L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
- La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
- Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
- Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
4) Ressources du candidat
Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
- Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
- Trois derniers bulletins de salaires.
- Justificatif de versement des indemnités de stage.
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
- Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
- Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
- Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Le propriétaire ne doit pas oublier de tenir compte de tous les revenus du futur locataire y compris les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les allocations logement.
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Les justificatifs exigibles pour la caution
Au même titre que pour le locataire, le bailleur a le droit de demander des justificatifs pour s’assurer de la solvabilité de la personne qui se portera caution :
1) Justificatif d’identité de la caution
Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
- Carte nationale d’identité française ou étrangère ;
- Passeport français ou étranger ;
- Permis de conduire français ou étranger ;
- Pour les personnes morales :
- Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
- Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.
2) Justificatif de domicile de la caution
Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
- Dernière quittance de loyer.
- Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
- Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
3) Activité professionnelle de la caution
Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
- L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
- L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
- La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
- Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
4) Ressources de la caution
Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
- Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
- Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
- Trois derniers bulletins de salaires.
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Les pratiques interdites
La loi interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la race, la religion, les opinions politiques, les mœurs ou le sexe du demandeur. Un propriétaire refusant un logement pour une de ces raisons est passible de 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
En cas de doutes sur les motifs du refus, le locataire peut s’adresser à l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement).
De la même façon, un locataire peu scrupuleux, ayant fourni des faux (notamment de fausses fiches de payes) est passible de sanctions pénales et le propriétaire peut exiger en justice l’annulation du bail.
Avant la signature du contrat de location
Le contrat de location : le bail
Rédaction d’un bail conforme ALUR en ligne
Les obligations du locataire et du propriétaire
Les nouveautés apportées par la loi ALUR
La Garantie des Risques Locatifs (GRL)
L’encadrement des loyers (décret « Duflot »)
L’encadrement des loyers de la loi Alur
IRL : Indice de Référence des Loyers
Le paiement du loyer et des charges
La répartition des charges entre propriétaire et locataire
La résiliation du bail par le locataire
La résiliation du bail par le propriétaire
Les procédures en cas de litiges
Organismes et Institutions pour le logement
Le contrat de location : le bail
Pourquoi rédiger un bail
Le bail appelé également contrat de location permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Son écrit obligatoire a limité les malentendus et diminué le nombre de litiges. Avoir un bail à son nom est également indispensable pour recevoir certaines aides au logement (APL).
Qui doit le remplir ?
Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Le bailleur peut le rédiger sur papier libre avec toutes les mentions légales nécessaires. Cependant, il est préférable de se procurer des contrats types. Vous trouverez des baux pré imprimés auprès des associations de locataires ou de propriétaires, en libraire et dans les journaux spécialisés.
Si une personne se porte caution, elle doit également recevoir un exemplaire du contrat.
Lorsque le contrat est rédigé par un professionnel (agent immobilier, notaire, …), les frais de dossier sont divisés entre le bailleur et le locataire. La part qui incombe au locataire est plafonnée par décret et ne peut dépasser celle du propriétaire (en savoir plus).
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À quelle loi se référer ?
La loi du 6 juillet 1989 régit les locations à usage d’habitation : elle encadre le contenu des contrats de location portant sur des logements loués non meublés. Certaines clauses sont obligatoires, d’autres facultatives, d’autres enfin interdites.
Cette loi a été modifiée par la loi Alur du 27 mars 2014 qui instaure entre autres le contrat-type de location, c’est-à-dire une uniformisation des baux de location.
Le contrat-type de location mis en place par la loi Alur
Depuis le 1er août 2015, dans le cadre de la loi Alur du 27 mars 2014, les baux d’habitation doivent respecter la forme d’un contrat-type dont les éléments ont été listés dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Il s’agit d’un cadre de référence, à partir duquel il est possible d’ajouter des clauses particulières, du moment qu’elles ne sont pas abusives (voir chapitre suivant). Le contrat-type s’applique aux locations nues (cf annexe 1 du décret), aux locations meublées (cf annexe 2 du décret), et aux colocations à bail unique (un bail pour tous les colocataires). Il ne s’applique pas aux locations du parc social et à la colocation à bail multiple, pour lesquelles un texte distinct sera pris.
Le contrat-type contient de nouvelles mentions obligatoires comme la liste des équipements, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires, les modalités de récupération des charges, ou encore le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.
Toutes les mentions qui étaient obligatoires avant la mise en place de ce contrat-type (nom et adresse du bailleur et du locataire, nature de la location, durée du bail, adresse du logement,…) restent toujours obligatoires.
Parmi les nouveautés, ce décret indique qu’une notice d’information rappelant les principaux droits et obligations du bailleur et du locataire doit être désormais annexée au bail.
…..le bon bail, voir video sur site…
L’état des lieux
Pourquoi un état des lieux ?
L’état des lieux est un document obligatoire qui décrit l’état du logement pièce par pièce ainsi que les équipements qu’il comporte. Il permet d’éviter les litiges au moment du départ du locataire. Il est établi à l’entrée et à la sortie du bien loué. C’est une formalité un peu fastidieuse mais obligatoire qu’il ne faut pas négliger. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie déterminera les responsabilités de chaque partie concernant la prise en charge des réparations à effectuer.
Comment se présente l’état des lieux ?
L’état des lieux peut être établi sur un papier libre ou sur un formulaire pré imprimé. Dans tous les cas il doit être établi un «état des lieux contradictoire» c’est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, daté et signé par chaque partie. Pour plus de sécurité, l’achat d’un formulaire type dans une librairie évite les oublis. Il doit être obligatoirement joint au contrat de location.
Quand établir l’état des lieux ?
Lors d’une location deux états des lieux sont établis :
• à l’entrée : lors de la remise des clés avant que le locataire n’y installe ses meubles
• à la sortie : à la restitution des clés, lorsque le logement est vide.
Qui établit l’état des lieux ?
L’état des lieux est généralement établi par la personne chargée de la location. Le propriétaire lui-même ou son mandataire (une agence immobilière, un administrateur de biens) mais cette tâche peut également être confiée à un huissier de justice. Dans ce cas et depuis le 22 décembre 2010, les frais ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire, c’est au propriétaire de s’en acquitter.
Si l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable et qu’une des parties fait appel à un huissier, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
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Comment faire l’état des lieux ?
L’état des lieux doit être détaillé. La description du logement doit être faite pièce par pièce, du sol au plafond. Les équipements doivent aussi être décrits : placards, cheminée, chauffage, nature et état des revêtements muraux, huisserie, portes, fenêtres, volets roulants. N’hésitez pas à vérifier le bon fonctionnement des appareils électriques fournis (hotte, réfrigérateur, radiateurs…).
Il faut également effectuer des relevés de compteurs : eau, gaz, électricité à l’entrée et à la sortie des lieux.
Attention à ne pas utiliser des termes généraux ou subjectifs qui peuvent donner lieu à interprétation. Veillez à être très précis, le choix des mots sera déterminant en cas de litige.
La loi impose que les états des lieux d’entrée et de sortie du locataire soient facilement comparables. Pour cela, ils peuvent être réalisés soit en deux documents distincts mais similaires, soit en un document unique comportant pour chaque poste une colonne «à l’entrée du locataire» et une colonne «à la sortie du locataire».
Par ailleurs, à partir du 1er juin 2016, la loi Alur prévoit que l’état des lieux (d’entrée ou de sortie) doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :
- Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
- Sa date d’établissement ;
- La localisation du logement ;
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
- Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
- Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
- Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
- La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
Et pour l’état des lieux de sortie uniquement :
- L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
- La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
- Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Que se passe-t-il si des défauts apparaissent après l’état des lieux ?
Le locataire découvre un défaut important qu’il s’agisse d’une dégradation, ou d’un vice de construction, il doit immédiatement en informer le propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La loi a prévu qu’au cours du premier mois de chauffe, ou si l’électricité ne fonctionne pas au moment de l’état des lieux, il faut émettre des réserves afin de faire modifier l’état des lieux pendant le premier mois suivant l’installation.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux n’est établi ?
Dans ce cas, le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel. Cependant cette présomption est valable pour la partie qui ne s’est pas opposée à la rédaction de l’état des lieux. Ainsi trois situations sont possibles :
• Le propriétaire refuse d’établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire.
• Le locataire s’est refusé à l’établissement de l’état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie.
• D’un commun accord, le locataire et le propriétaire n’ont pas établi d’état des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel.
Quelles sont les dégradations imputables au propriétaire ?
La vétusté et l’usure d’un logement et de ses équipements résultant d’un usage normal ne peuvent pas être imputés au locataire.
Le vieillissement du logement est à la charge du propriétaire : les tapisseries jaunies ou passées, les moquettes usées, décolorées, les peintures écaillées, les plafonds fissurés. Les portes et fenêtres détériorées avec des éclats de bois ou les peintures abîmées.
Pour éviter les litiges liées à la vétusté, lors de la signature du bail le propriétaire et le locataire peuvent convenir ensemble d’une grille de vétusté parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, par exemple les grilles du logement social.
De la même manière, les dégâts dûs aux vices cachés, malfaçon de construction, sinistre extérieur au logement ou force majeure sont de la responsabilité du propriétaire. Le locataire doit tout de même informer le propriétaire dès qu’il en prend connaissance afin de mettre en jeu les garanties et assurances existantes.
Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
Le locataire doit effectuer les petites réparations tout au long de la location mais surtout avant l’état des lieux de sortie : il doit reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs.
Le logement n’a pas à être remis à neuf mais dans l’état où il a été reçu. Cependant les détériorations provenant d’un usage anormal telle que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, … doivent être remise en bon état.
Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l’accord du propriétaire devra remettre à ses frais le logement dans son état d’origine. Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du propriétaire de laisser le bien en l’état.
Que se passe-t-il en cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire ?
Lorsque les deux parties ont une appréciation différente de l’état du logement, il peut être fait appel à un huissier, son état des lieux s’imposera aux deux parties.
Si des réserves sont émises par le propriétaire ou le locataire, ils peuvent également faire appel, sans frais, à la commission départementale de la conciliation (préfecture ou DDE). La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.
Que devient le dépôt de garantie ?
Voir notre page concernant le dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie, ou caution, est la somme remise au propriétaire par le locataire à la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dûs par le locataire lorsqu’il quitte le logement.
Il existe des dispositifs d’aide au paiement du dépôt de garantie : les aides loca-pass . Elles aident financièrement les locataires à payer l’avance au propriétaire.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est plafonné de la manière suivante :
- Pour les locations vides : un mois de loyer hors charges
- Pour les meublés : cela dépend de la date de signature du bail. s’il a été signé avant le 27 mars 2014, le montant est libre (mais généralement 2 mois de loyers). S’il a été signé à partir du 27 mars 2014, il est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.
Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire peut encaisser le dépôt de garantie. Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l’occasion du renouvellement du bail. Bien que ce soit une pratique courante, aucun texte de loi n’impose le versement d’un dépôt de garantie : au contraire, pour qu’il soit exigible par le propriétaire, son versement doit être expressément prévu par le contrat de location.
L’avance Loca Pass permet au locataire de se faire avancer le dépôt de garantie et de le rembourser sans intérêts en 25 mensualités maximum.
Le dépôt de garantie peut-il remplacer le dernier mois de loyer ?
Le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu’à la date de sortie du logement. Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l’empêchant ainsi de déménager.
Délais de restitution du dépôt de garantie
La restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie de fait pas apparaître de dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée. S’il y a des différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, le propriétaire a deux mois pour restituer la somme au locataire.
Si le propriétaire n’a pas rendu le dépôt de garantie à temps, le locataire peut lui expédier une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui réclamer le remboursement. Si nécessaire, le locataire peut intenter une procédure «d’injonction de payer» devant le tribunal d’instance. La loi prévoit des pénalités de retard : le dépôt de garantie dû est majoré d’une somme égale à 10% du loyer hors charges pour chaque mois de retard entamé (mesure apportée par la loi Alur).
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Dans quels cas le propriétaire garde tout ou partie du dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut faire une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie :
• Si le rapprochement des états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.
• S’il existe des loyers et charges impayées.
• Si la taxe sur les ordures ménagères n’a pas été payée, elle peut être déduite au prorata temporis.
• Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie jusqu’à ce qu’il reçoive le décompte des charges annuelles, dans ce cas il n’est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non-respect du délai de deux mois.
En cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire a le droit de demander un complément au locataire.
Les cas où le dépôt de garantie peut être diminué sont nombreux mais on constate que c’est surtout les travaux à effectuer au moment du départ qui posent problèmes.
Attention, les sommes que le propriétaire réclame au locataire doivent être justifiées. Il ne peut pas fixer arbitrairement le montant des travaux mais doit présenter des devis ou factures de professionnels.
Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main d’œuvre à son locataire, seul le prix d’achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie.
A savoir : le bailleur n’est pas obligé de produire les justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt de garantie, cependant il doit respecter un délai raisonnable pour les faire parvenir au locataire.
La restitution du dépôt de garantie est le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs : la justification des coûts et leurs pertinences sont difficiles à déterminer. Cependant, lorsque le dépôt de garantie a été rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure
La caution
Qu’est-ce qu’une caution ?
La caution est une garantie de paiement demandée par le propriétaire. Il peut exiger qu’un proche solvable ou un organisme (Action Logement, Clé, etc.) s’engage, en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges. En cas de dettes, cette caution permet au propriétaire de réclamer le paiement à la personne ou à l’organisme qui a cautionné le locataire. Il sécurise ainsi le paiement des loyers. L’acte de caution doit être annexé au bail.
Qui peut être caution ?
En général il s’agit d’une personne de la famille du locataire ou un proche mais il peut également s’agir d’une banque ou d’un organisme.
Un cautionnement est souvent demandé lorsque le locataire est étudiant ou lorsque le loyer et les charges dépassent le tiers de ses revenus.
En cas de défaillance du locataire la caution va donc payer à sa place.
Dans quels cas un propriétaire ne peut-il pas demander de caution ?
Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, les propriétaires bailleurs qui ont souscrit une assurance garantissant les risques locatifs ne peuvent plus demander de cautionnement à leur locataire.
La loi du 24 novembre 2009 prévoit désormais deux exceptions à cette interdiction :
- Si le locataire est un étudiant
- Si le locataire est un apprenti
Cela ne concerne que les assurances Garanties Loyers Impayés (GLI) et pas la Garantie des Risques Locatifs (GRL) qui exclut toute caution (le cumul assurance GRL et caution solidaire est donc impossible).
Comment se présente un acte de caution ?
L’acte de caution, ou cautionnement doit être écrit. Il est le plus souvent établi «sous seing privé» c’est-à-dire entre le propriétaire et la caution. Il peut aussi être établi par notaire ; il s’agit alors d’un acte authentique.
La caution garde un exemplaire de cet acte ainsi qu’un exemplaire du contrat de location.
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Quelles sont les mentions obligatoires sur l’acte de caution ?
L’acte de caution comporte certaines mentions qui doivent être écrites de la main même de la caution (sauf pour les personnes morales, notamment Visale) :
• Le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres.
• La reproduction manuelle de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (alinéa 1) qui précise les conditions dans lesquelles la caution peut résilier son engagement et sa signature manuscrite.
• Si la somme maximale (principal, intérêts, frais et accessoires compris) est indiquée, la garantie ne s’exercera pas au-delà, même si la dette est supérieure, il ne pourra pas être réclamé un montant plus élevé à la caution.
Si aucun montant maximum n’est précisé, l’engagement est alors très étendu et non chiffrable. Le bailleur doit informer le garant de l’évolution de la garantie tous les ans. A défaut, il ne sera pas tenu de payer les accessoires, frais et pénalités.
Attention : à défaut de toutes ces mentions, l’acte est nul et le bailleur ne peut pas demander à la caution de payer les dettes du locataire.
Quelle est l’étendue de l’engagement pour la caution ?
Le cautionnement n’est pas un simple engagement moral mais un risque à mesurer.
Il s’agit d’un acte qui peut être financièrement lourd de conséquences.
En signant l’acte de cautionnement, la «caution» devient garant du paiement des sommes dues par le locataire au propriétaire.
Son engagement dépend de sa caution, simple ou solidaire :
• La caution simple : lorsque le cautionnement est simple, le risque est plus limité et évaluable : le garant ne paiera à la place du locataire que lorsque toutes les poursuites contre lui ont échoué et qu’il est insolvable. Cependant si vous avez renoncé «au bénéfice de discussion» dans l’acte, le bailleur peut s’adresser à vous sans avoir effectué de poursuites contre le locataire.
• La caution solidaire : lorsque la caution est solidaire, cela signifie que la caution s’engage à payer les loyers, les charges à la place du locataire non seulement si ce dernier n’en a pas les moyens mais aussi s’il refuse de payer ! Le propriétaire est en droit de se retourner vers la caution sans poursuivre le locataire.
Quelle est la durée de la caution ?
Deux cas existent :
• Durée déterminée : si une date est précisée clairement dans l’acte de caution, le garant ne peut pas retirer son engagement avant le terme prévu.
• Durée indéterminée : l’acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée donc il correspond à la durée du bail. La caution peut alors retirer son engagement à tout moment mais il ne prendra fin qu’à l’expiration du bail en cours qu’il s’agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, la caution sera engagée à payer les sommes jusqu’à cette date.
Attention : l’obligation de prise en charge des impayés du locataire cesse à la date de dénonciation du bail en cours, par contre l’obligation de paiement subsiste pour toutes les dettes nées durant la période de couverture.
Que se passe-t-il en cas de colocation ?
Lorsqu’il existe une colocation, chaque colocataire s’engage à payer au propriétaire la totalité du loyer. Ainsi la caution de chaque colocataire est également tenue à payer l’intégralité du loyer quitte à se retourner contre les autres colocataires afin de récupérer leur quote-part.
Le propriétaire peut choisir de se retourner contre une seule caution, généralement la plus solvable et l’obliger à payer la totalité des dettes, charge ensuite à cette personne de se retourner contre les autres cautions.
Quels sont les biens que la caution engage ?
La caution donnée engage le garant sur ses revenus, salaires, et tous les biens lui appartenant (y compris son logement).
La caution peut ainsi se retrouver privée de tous ses biens (sauf du minimum égal le RMI).
En principe pour les couples mariés seuls les biens de l’époux qui s’est porté caution sont concernés sauf si une clause comprenant les biens communs a été signée ou si les deux époux ont signé la caution.
Si le garant ne peut pas faire face à son engagement de caution, il peut demander au juge d’instance un délai de paiement.
Quels sont les recours de la caution contre le locataire en cas d’impayés ?
La caution bénéficie des mêmes droits que le créancier initial vis-à-vis du locataire. Elle peut intenter une action directe contre le débiteur en le poursuivant par les moyens légaux dès que le propriétaire s’est retourné contre elle.
Si elle est poursuivie par le bailleur, elle doit forcer le locataire à intervenir dans la procédure en l’appelant en garantie.
Elle peut demander une hypothèque sur les biens du locataire (si celui-ci est solvable).
Les droits de la caution n’ont pas de limite de péremption : ainsi dans un délai de 30 ans, la caution peut se retourner contre le débiteur afin de se faire rembourser les sommes payées à sa place.
Qu’est-ce que le cautionnement bancaire ?
Le cautionnement bancaire est une garantie faite par la banque du locataire, au propriétaire, en remplacement de la caution. En contrepartie le locataire est obligé de verser l’équivalent de trois mois à un an de loyer sur un compte bloqué et il doit payer ce service à sa banque environ 2% du montant cautionné.
Quelle information doit être communiquée à la caution ?
L’information de la caution en cas d’impayés du locataire doit se faire dans les quinze jours suivant l’envoi du commandement de payer au débiteur. Si ce délai n’est pas respecté, le garant n’est pas tenu de payer les pénalités ou intérêts de retard dus par le locataire.
La caution doit être informée au moins tous les ans de l’évolution du montant de la dette. A défaut, tous les frais et pénalités associés à la dette sont annulés (loi du 29/7/98 modifiant art 2016 du code civil).
La caution est-elle maintenue lors du renouvellement du bail ?
Deux cas existent :
• le cautionnement est à durée déterminée : la caution prend fin à l’issue du bail. Ainsi en cas de tacite reconduction la caution donnée ne s’étend pas sauf si l’acte de caution prévoit une clause couvrant son renouvellement.
• le cautionnement est à durée indéterminée : aucune indication de durée n’est prévue. Si le garant n’intervient pas durant le bail pour se désengager, il reste garant tout le long du bail y compris lors des renouvellements.
On constate qu’il s’agit de «cas par cas» et que le meilleur conseil est de lire attentivement l’acte de caution afin de connaître avec précision les durées d’engagements et les dénonciations possibles !
La fin de la caution
La caution qui souhaite se désengager peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour lui en faire part. Cependant, son engagement ne prend fin qu’au moment de la reconduction du bail ou de sa résiliation.
Des clauses peuvent être rajoutées au contrat, par exemple au décès de la caution, afin d’éviter le report de la caution sur les héritiers, ou au décès du locataire.
Les obligations du locataire et du propriétaire
Que doit respecter le locataire ?
La première obligation du locataire est de payer son loyer (et charges), à la date convenue dans le contrat de location. Le locataire doit utiliser le logement en «bon père de famille», utiliser paisiblement les locaux loués.
Il doit respecter le contrat de location, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble sans créer de troubles au voisinage.
Aucune liste de troubles de voisinage n’existe mais on peut noter des agissements reconnus par les tribunaux concernant les chiens méchants, les bruits répétitifs, les comportements violents, les menaces et les odeurs nauséabondes. Le locataire est responsable des troubles causés par lui-même et les occupants du logement et ces troubles peuvent entraîner une résiliation du bail. Le locataire doit s’assurer que les animaux domestiques qu’il possède n’entraînent aucune nuisance.
Le locataire a l’obligation envers le propriétaire de souscrire une assurance responsabilité pour le logement, l’attestation doit être remis au propriétaire et renouvelée chaque année.
Le locataire doit également respecter la destination des lieux, c’est-à-dire l’usage prévu dans son contrat de location (résidence principale par exemple, à titre d’habitation et non à titre professionnel…).
Sans l’autorisation du propriétaire, le locataire ne peut pas sous-louer son logement.
Que doit respecter le propriétaire ?
Le propriétaire doit donner en location un logement disposant des normes minimales de confort. A la remise des clefs, il doit offrir au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation, doté d’équipements qui fonctionnent. Le locataire peut demander sa mise en conformité, quitte à saisir le juge du tribunal d’instance en cas de refus du bailleur.
La loi « Droit au Logement Opposable » rend possible la saisie de la commission départementale de conciliation, à défaut d’accord entre les parties ou à défaut d’accord du propriétaire d’effectuer les travaux de mise aux normes. Cette saisie n’empêche pas l’une ou l’autre partie de saisir le juge du tribunal d’instance (sans attendre que la commission ait rendu son avis). Le magistrat pourra alors transmettre au préfet sa décision de justice lui permettant ainsi d’assurer un suivi opérationnel en rendant le logement indécent.
Le propriétaire doit garantir une utilisation paisible du logement à son locataire et respecter sa vie privée. (Interdiction d’entrer dans le logement sans l’accord du locataire par exemple).
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements de l’occupant s’ils ne constituent pas une transformation majeure.
Concernant la caution, le propriétaire qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut plus demander de caution à son locataire, sauf s’ils sont étudiants ou apprentis.
De plus, le propriétaire est soumis à une obligation d’information auprès de son locataire concernant plusieurs points :
• Obligation d’informer le locataire si l’immeuble a subi une catastrophe naturelle (inondation, coulée de boue, sécheresse, tempête…) ou une catastrophe technologique (explosion d’usine chimique, fuite toxique) ayant entraîné le versement d’une indemnité (art L125-5 code de l’environnement).
• Obligation d’informer le locataire que le bien loué est situé dans une zone de sismicité ou dans un plan de prévention des risques naturels.
• Si le bien est situé à proximité d’un aéroport, informer le locataire du plan d’exposition au bruit.
•Depuis le 1er juillet 2007, obligation d’informer sur la consommation énergétique du logement en remettant au locataire le Diagnostic de Performance énergétique (DPE).
•Depuis le 1er mai 2007, obligation d’informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision.
• Depuis le 12 Août 2008, un diagnostic plomb pour les logements construits avant le 1er Janvier 1949.
Un logement décent, qu’est-ce que c’est ?
Le ministère du logement a publié un guide sur la notion de logement décent, décrivant pièce par pièce les principales caractéristiques d’un logement répondant aux normes de décence en vigueur, ainsi que les démarches et recours en cas de non-conformité. Ce guide s’adresse aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires. Vous pouvez le consulter en cliquant sur le lien suivant : Guide du logement décent (format pdf)
Les nouveautés apportées par la loi ALUR
La loi ALUR de 2014 modifie la loi du 6 juillet 89 régissant les rapports locatifs. Les principales mesures devraient entrer en vigueur dans le courant de 2014, dès la publication des différents décrets d’application.
Le nom ALUR signifie : Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové.
Voici un résumé des différents changements apportés par cette loi.
Encadrement des loyers en zone tendue
Les loyers à la relocation ou lors du renouvellement du bail dans les 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où le marché locatif est tendu (demande très supérieure à l’offre) sont déjà encadrés par décret depuis 2012. La loi ALUR étend le procédé à la fixation du montant du loyer lors de la 1ère mise en location.
Des observatoires locaux des loyers vont être mis en place afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier sans faire de distinction entre les logements neufs et les logements anciens. Le loyer médian de référence (prix au mètre carré) déterminé à partir de ces observatoires sera fixé tous les ans par décret par les préfets.
Lors de la 1ère mise en location, les bailleurs pourront fixer librement le montant du loyer qui devra néanmoins être inférieur au loyer médian majoré de 20 %.
Un loyer plancher égal au loyer médian minoré de 30 % sera également instauré : les bailleurs dont le logement est actuellement loué en-dessous de ce loyer plancher auront le droit de demander une hausse du loyer lors du renouvellement du bail notamment.
Une exception est prévue pour les logements particulièrement bien situés ou confortables. Dans ce cas, un « complément de loyer exceptionnel » pourra être demandé par le bailleur mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation.
A l’heure actuelle, ce dispositif est appliqué à Paris et à Lille. En savoir plus.
Plafonnement des frais d’agence
Avec la loi ALUR, les frais d’agence sont à la charge des propriétaires, sauf ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l’état des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire qui sont partagés entre le locataire et le propriétaire et régulés en fonction du nombre de mètres carrés habitables.
Délai de préavis
Dans les zones tendues et pour les locations vides, le délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique. Rappelons que avant la loi ALUR le locataire qui souhaitait bénéficier du délai de préavis réduit devait justifier avoir droit à ce préavis réduit.
En dehors des zones tendues, le délai de préavis reste fixé à 3 mois, mais les cas ouvrant droit au préavis réduit à 1 mois sont élargis.
Avec la loi ALUR, tout locataire pourra invoquer des problèmes de santé lui imposant de changer de domicile, quel que soit son âge et sur présentation d’un certificat médical. Rappelons qu’avant la loi ALUR, seuls les locataires de plus de 60 ans pouvaient invoquer ce motif. Auront également droit au préavis réduit à 1 mois les adultes handicapés et les locataires qui obtiennent un logement social.
Dépôt de garantie : montant et délai de restitution
Le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés n’était pas plafonné car la loi de 89 ne concernait que les locations vides. Et aucun autre texte ne traitait le sujet.
Avec la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est désormais limité à 2 mois de loyer hors charges.
Pas de changement pour les logements vides : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
Le délai de restitution du dépôt de garantie passe de 2 mois à 1 mois lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie, avec pénalité de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.
Modèle type de bail
Un modèle type de bail sera défini par décret, dans le but de simplifier les démarches mais aussi de réduire les frais pour les locataires.
Le bail devra notamment mentionner :
- le loyer médian de référence appliqué si le logement se trouve en zone tendue
- le loyer du précédent locataire
- l’éventuel renoncement du bailleur à la GUL (Garantie Universelle des Loyers).
- la surface du logement, avec une diminution de loyer proportionnelle aux mètres carrés manquants dans l’hypothèse où la différence entre la surface réelle et celle inscrite sur le bail serait supérieure à 5 %.
Modèle type d’état des lieux
Un modèle type d’état des lieux sera défini par décret. Il comportera une grille de vétusté qui devrait permettre de limiter les conflits entre les locataires et les propriétaires en fin de bail lors de la restitution du dépôt de garantie. Cette grille permettra notamment de distinguer la part de vétusté à charge du locataire et celle à charge du bailleur si des travaux de remise en état du logement sont nécessaires.
Comme pour le bail-type, le but est de simplifier les démarches et de réduire les frais pour les locataires.
Les meublés sont intégrés dans le domaine d’application de la loi de 89
La loi de 89 régissant les rapports locatifs concerne la location vide. Avant la loi ALUR, quelques une de ses dispositions seulement s’appliquent aux locations meublées, mais cela restait exceptionnel. Désormais, avec la loi ALUR, la loi de 89 concerne et régit également les logements loués meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale de locataire.
C’est un changement d’envergure car la location meublée n’était jusqu’à présent que peu réglementée.
La loi ALUR définit également, légalement et de façon plus stricte le logement meublé : « c’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
La loi ALUR n’instaure pas d’inventaire exhaustif du contenu d’un logement meublé mais prévoit néanmoins qu’ « un inventaire et un état détaillé du mobilier » devront être réalisés pour la signature du bail. Le contenu de ces documents et donc la liste de ce qui doit être présent dans le logement meublé sera fixé par décret.
En intégrant les meublés dans la loi de 89, la loi ALUR les soumet également à l’obligation d’avoir un bail écrit, conforme au futur contrat type qui sera défini par décret, avec de nouvelles mentions obligatoires : le nom du locataire, les équipements du logement, le montant et la description des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail ou du dernier renouvellement, le montant du loyer de référence dans la zone où se trouve le logement ainsi que le dernier loyer réglé par le locataire (comme pour les logements vides donc).
Les meublés sont aussi et désormais soumis à l’encadrement des loyers dans les zones tendues (les 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où la demande est très supérieure à l’offre locative).
Assurance pour le compte du locataire et à sa charge
Avant la loi ALUR, seuls les locataires d’un logement vide étaient légalement obligés de souscrire une assurance habitation.
En pratiques, les propriétaires bailleurs de logements meublés demandaient également une attestation d’assurance à leur locataire.
Avec la loi ALUR, l’assurance habitation (les risques locatifs) devient obligatoire pour tous les locataires. Et s’ils ne respectent pas cette obligation et donc si après mise en demeure, ils ne sont pas en mesure de fournir d’attestation d’assurance au bailleur qui en fait la demande, ce dernier sera en droit de souscrire une assurance à leur place, pour leur compte donc et à leurs frais. Pour récupérer ses fonds, le bailleur pourra répercuter le montant de la prime sur le montant du loyer, pendant un an.
Colocation
La loi ALUR instaure un statut juridique pour la colocation.
La colocation est définie comme étant la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.
Chaque bail devra respecter le futur contrat type défini par décret. Et le total des quotes-parts du loyer de chacun des colocataires ne pourra pas dépasser le montant du loyer « entier » tel qu’il serait demandé à un locataire unique, dans le respect du dispositif d’encadrement des loyers.
De plus, après son départ un colocataire reste désormais solidaire du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois (un an précédemment).
Autre innovation : dans le cas d’une colocation vide ou meublée, le bailleur pourra choisir entre des charges réelles ou des charges forfaitaires, alors que cela n’était précédemment possible que dans le cadre d’une (co)location meublée.
L’Assurance Loyers Impayés
Qu’est-ce que l’Assurance Loyers Impayés ?
L’Assurance Loyers Impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux (en défense et recours) voire parfois le départ prématuré du locataire.
En effet, même si les bailleurs peuvent demander la présence d’une caution solidaire ou d’un dépôt de garantie, ces assurances permettent de récupérer les sommes dues et non perçues en cas de non-paiement d’un locataire ou de dégradations supérieures au montant du dépôt de garantie.
Différence entre Assurance Loyers Impayés et GRL
La GRL, « par opposition » à la GLI, est une assurance également destinée aux bailleurs.
Bien que leur objectif soit similaire, ces 2 assurances restent 2 « produits » différents :
- l’Assurance Loyers Impayés est proposée par de nombreux assureurs alors que seuls ceux qui ont signé une convention avec l’APAGL (Association Pour l’Accès Aux Garanties Locatives) peuvent proposer la GRL
- l’Assurance Loyers Impayés a souvent une garantie limitée dans le temps alors que la GRL a une garantie limitée par un plafond de garantie (montant maximum d’indemnisation)
- l’Assurance Loyers Impayés concerne des locataires considérés comme solvables et sans risques car les assureurs ont fixé de strictes conditions d’éligibilité des locataires alors que la GRL concerne un un plus grand nombre de locataires
- l’Assurance Loyers Impayés est souvent assortie d’une franchise de quelques mois alors que la GRL a un effet immédiat (le remboursement n’intervient que si plusieurs loyers ne sont pas payés)
- les tarifs de cotisation sont plus élevés que ceux de la GRL.
Qui peut souscrire une Assurance Loyers Impayés ?
Peuvent souscrire une Assurance Loyers Impayés les propriétaires bailleurs :
- dont le logement ou le locataire ne remplit pas les conditions de souscription de la GRL : c’est-à-dire si le loyer est supérieur à 2.000 € ou si le taux d’effort du locataire (loyer + charges divisé par les revenus mensuels) est supérieur à 50 % ou encore si le locataire est en place dans le logement depuis plus de 15 jours et moins de 6 mois
- qui préfèrent souscrire cette assurance plutôt qu’une GRL
- dont le locataire satisfait les conditions d’éligibilité demandées par les compagnies d’assurances qui proposent ces contrats. Pour toutes, les revenus du locataire (ou de sa caution) doivent être supérieurs à 3 fois le loyer et certaines compagnies exigent même que le locataire soit titulaire d’un CDI mais aussi qu’il possède une caution solidaire. Les propriétaires bailleurs qui ne seraient pas en mesure de justifier à l’assurance que les conditions demandées sont remplies peuvent se tourner vers la GRL
- dont le locataire est en place depuis plus de douze mois sans incident de paiement
- qui souhaitent une caution et dont le locataire est étudiant ou apprenti
Quelles sont les garanties de l’Assurance Loyers Impayés ?
Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :
- la prise en charge par l’assurance des loyers impayés : en cas de défaillance du locataire, l’assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d’occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (impayé, décès, …), après le délai de franchise s’il est prévu. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les sommes non perçues pendant les quelques mois de la période de franchise.
Cette garantie (et donc l’indemnisation) est limitée dans le temps ou en montant. - les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite (cette protections supplémentaire est une option chez certains assureurs)
Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise. - les frais de contentieux occasionnés par la situation d’impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d’huissier …
- le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non-respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l’assurance indemnise le propriétaire jusqu’à la récupération des locaux. Cette garantie peut être incluse de base ou en option selon les contrats.
Certains contrats proposent également en option une garantie « vacance locative » qui permet de percevoir une indemnisation pour la période entre deux locataires où le bailleur ne perçoit donc pas de loyer. Des plafonds de garanties et des franchises sont en général présentes.
Les assureurs proposent presque tous des options, avec surcoût. Les prix varient selon les compagnies.
Quel est le coût d’une Assurance Loyers Impayés ?
Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer annuel du logement concerné, auquel viennent s’ajouter les honoraires fixes des assureurs.
Les tarifs de cette assurance oscillent entre 2,5 et 5 % du loyer annuel, selon les assureurs et les options éventuellement souscrites. Soit, en moyenne, un peu moins d’un demi-mois de loyer.
Le montant des cotisations est déductible des revenus fonciers, ce qui atténue son coût et rend cette assurance attractive en tant que bailleur.
La Garantie des Risques Locatifs (GRL)
La GRL n’est plus distribuée depuis le 1er Janvier 2016. Seuls les contrats en cours peuvent être renouvelés une fois pendant l’année 2016, mais aucun nouveau contrat ne peut être conclu. Les locataires doivent désormais se tourner vers le dispositif Visale.
La Garantie des Risques Locatifs est une garantie venant en remplacement des assurances loyers impayés « classiques ».
La GRL veut favoriser l’accès au logement des locataires les plus modestes, en apportant des garanties aux propriétaires bailleurs.
L’évolution de la GRL
La Garantie des Risques Locatifs a été initialement créée par l’Etat et les partenaires sociaux du 1 % logement (devenu depuis Action Logement), afin de faciliter l’accession à la location des personnes en situation précaire.
Pour cela, l’Etat venait se porter garant du paiement des loyers auprès propriétaires. L’ancienne version de GRL couvrait exclusivement les risques d’impayés et les détériorations immobilières. Cependant, un bailleur ne pouvait souscrire à cette garantie que si son futur locataire remplissait certaines conditions, attestées par un document indispensable : le Passeport Pass-GRL.
Par contre, si le locataire était déjà en place depuis plus de 6 mois, il était dispensé du Passeport Pass-GRL mais devait satisfaire d’autres exigences.
Devant toutes ces contraintes, de nombreux bailleurs ont préféré souscrire une assurance Garantie Loyers Impayés « classique » auprès de leur assureur. Le dispositif n’a pas rencontré le succès escompté et cette nouvelle GRL a été mise en chantier.
L’objectif de la nouvelle GRL
En place depuis le 1er Janvier 2010, l’objectif de la nouvelle GRL est toujours de favoriser l’accès à la location. Selon les mots de Benoist Apparu, Secrétaire d’Etat au Logement, ce nouveau dispositif devrait « convaincre les propriétaires de 650 000 logements vacants de remettre leurs biens sur le marché de la location, et améliorer le traitement social de l’impayé en s’intéressant aux locataires insolvables dès les premiers incidents de paiement ».
Les nouvelles conditions de la GRL
Ce contrat d’assurance est proposé uniquement par les assureurs privés. L’Etat et Action Logement seront en rapport direct avec les assureurs.
Le « contrat socle » qui régit la nouvelle GRL est constitué de 3 garanties minimales (chaque assureur pourra y ajouter ses propres options supplémentaires) :
• La couverture des impayés de loyers jusqu’à 70 000 € (pour un loyer maximum de 2 000 € charges comprises)
• Des frais de contentieux pris en charge (avocat, huissier …)
• Les dégradations locatives couvertes à hauteur de 7 700 € pour une location nue et 3 500 € pour une location meublée
Quelles conditions sont requises pour bénéficier de la GRL ?
La nouvelle GRL s’applique si les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Le logement est loué (nu ou meublé) en tant que résidence principale, et le loyer est inférieur à 2 000 € mensuels (charges comprises)
• Le taux d’effort du locataire est inférieur ou égal à 50 % (le taux d’effort correspond au loyer + charges divisé par les revenus mensuels). Donc, quel que soit le statut du locataire (CDI, CDD, demandeur d’emploi indemnisé, étudiant, retraité, bénéficiaire de l’un des minima sociaux comme le RSA, …), le loyer ne doit pas dépasser 50 % de ses ressources mensuelles.
GRL et caution
Peut-on demander une caution solidaire à son locataire si l’on a souscrit une assurance GRL ?
La réponse est simple et négative : la nouvelle GRL est exclusive de toute caution, ce qui signifie qu’il est interdit de cumuler une caution et une assurance GRL.
Attention : il a été cependant possible de cumuler GRL et caution pour un locataire étudiant ou apprenti, mais cette possibilité à été supprimée.
Un propriétaire qui souhaiterait néanmoins cumuler caution et garantie des loyers peut le faire en souscrivant une Assurance Loyer Impayé (GLI).
Quels sont les assurances qui distribuent la GRL ?
Afin de pouvoir distribuer cette GRL, les assureurs doivent nécessairement avoir signé une convention avec l’APAGL (Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives).
La liste des assureurs qui ont signé cette convention est disponible sur le site de l’APAGL.
Les assurances
L’assurance du locataire
La souscription d’une assurance habitation par les locataires est obligatoire pour les locations louées vide. Son importance est réelle et couvrira le bien en cas de risques locatifs :
- Incendie, explosion.
• Dégâts des eaux.
• Vol.
• Catastrophe naturelle et tempête.
• Attentats ou actes terroristes.
• La responsabilité civile (dommages causés au tiers lors de la vie privée).
Ce type de contrat assure au locataire la prise en charge totale des dommages en cas de sinistre.
D’autres garanties, facultatives peuvent s’y rajouter et permettent au locataire d’être totalement couvert (la recherche de fuites, le bris de glace, …).
Attention le défaut d’assurance autorise le propriétaire à résilier le contrat de location.
Le locataire est libre de choisir sa compagnie d’assurance. De nombreuses assurances, banques, ou mutuelles proposent des contrats d’assurance habitation.
Les occupants des locations saisonnières, résidences secondaires, meublés, foyers logement et logements de fonction ne sont pas soumis à l’obligation d’assurance. Toutefois, ils sont responsables comme les autres. Ils ne doivent donc pas négliger de garantir leurs responsabilités à l’égard de leur propriétaire.
Pour vérifier que le locataire s’assure bien chaque année, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
L’assurance du propriétaire
Le propriétaire non occupant peut s’assurer contre les risques dont il est responsable (vice de construction, défaut d’entretien, trouble de jouissance).
La garantie «recours des locataires» indemnise les dommages causés au locataire par un incendie ou un dégât des eaux si le sinistre est dû à un défaut d’entretien du bâtiment.
La garantie «troubles de jouissances» prend en charge le relogement du locataire le temps de la remise en état du bien suite à un sinistre.
Pour les appartements, l’assurance collective de l’immeuble garantit généralement les parties communes et la responsabilité des copropriétaires.
Il est conseillé au propriétaire de bien s’en assurer car certains contrats collectifs de copropriété ne le garantissent pas, le copropriétaire doit alors s’assurer à titre personnel contre ses risques.
Le copropriétaire a aussi la possibilité de souscrire une assurance complémentaire s’il estime insuffisant le contrat de la copropriété (ex : souhait d’une assurance en valeur à neuf).
L’assurance des loyers impayés
L’assurance des loyers impayés sécurise les revenus du propriétaire, elle le protège des aléas de la location. Les assureurs proposent des contrats «loyers impayés», qui peuvent être souscrits par les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens immobiliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier.
Seuls sont garantis les locaux à usage d’habitation ou mixte (privé et professionnels).
Bien entendu, l’étendue et la nature des garanties varient selon les contrats et les sociétés d’assurances. Le plus souvent les contrats comportent les garanties suivantes :
• Impayé du locataire : prise en charge des loyers charges et taxes dues.
• Départ du locataire sans préavis ou en cas de décès : prise en charge des sommes dues.
• La perte de revenus du bien non loué après le départ d’un locataire (sous conditions).
• Lorsque le juge accorde des délais de paiement, l’assurance garantie le règlement des loyers dont le paiement est suspendu.
• Lorsque la résiliation du bail est prononcée par le juge, la garantie couvre l’indemnité d’occupation (normalement payée par le locataire).
• Les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers et à la gestion du bail.
• Le paiement des détériorations causées par le locataire et constatées à son départ.
• Le paiement de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à l’exécution des travaux pris en charge.
• Après une période de franchise, la prise en charge de la perte de revenus locatifs si un nouveau locataire n’a pas été trouvé.
Il est important de comparer les contrats proposés car chaque société d’assurance a ses conditions d’indemnisations concernant la durée de la garantie, les franchises, les plafonds d’indemnisations, …
• Un nouveau dispositif a été mis en place, la garantie des risques locatifs (GRL), où sous certaines conditions l’Etat se porte caution du locataire et assure le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.
La location meublée
Le meublé, un statut mieux encadré avec la loi Alur
Au moment de sa rédaction, la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs concernait essentiellement la location vide. Avec la loi ALUR du 27 mars 2014, la loi de 89 concerne et régit également les logements loués meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale de locataire. Ils sont donc désormais soumis aux mêmes dispositions légales que les locations vides.
La loi Alur donne une définition précise à la location meublée : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Le contrat de location en meublé
Depuis la parution de l’article 115 de la loi Borloo du 18 janvier 2005, un bail doit être écrit dès que le logement constitue la résidence principale du locataire. Le logement est la résidence principale du locataire mais il peut s’agir d’une chambre ou d’un logement indépendant.
Depuis le 1er août 2015, le bail meublé doit respecter le contrat-type instauré par la loi Alur qui fixe les mentions obligatoires qu’il doit contenir et les documents à annexer.
Depuis le 20 janvier 2005, la durée du bail est d’un an minimum (contre trois ans pour les locations nues). A l’expiration, le bail est reconduit tacitement pour un an dans les mêmes conditions, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire.
Dans le cadre d’une location à un étudiant, il est également possible de convenir d’un bail de 9 mois. Celui-ci n’est pas reconduit tacitement et prend fin à son terme sans nécessiter l’envoi d’un congé, que ce soit pour le locataire comme pour le propriétaire.
Lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire, sa location n’est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié entre le propriétaire et le locataire. En l’absence d’écrit, vos relations seront réglementées par le code civil et les usages locaux.
Pour être sûr de respecter la législation des meublés, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
Liste des équipements obligatoires d’un meublé
Dans le cadre de la loi Alur, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise les éléments qui doivent être obligatoirement présents dans un meublé :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
La révision du loyer des locations meublées
Une révision du loyer peut intervenir une fois par an, à une date fixée dans le contrat ou à la date anniversaire du contrat. Cette révision ne peut être faite que si elle est indiquée dans le bail. Le bailleur dispose d’un an pour demander cette révision au locataire à compter de la date de révision ; dans ce cas, elle prend effet à compter de la date de la demande.
La fin du bail d’une location meublée
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.
A la fin du bail, le propriétaire peut, en respectant un préavis de trois mois :
• proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an;
• refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l’une de ses obligations).
Le régime fiscal des locations meublées
Pour plus de renseignements sur le régime fiscal de la location meublée, vous pouvez consulter la fiche qui lui est dédiée :
La location meublée
La colocation
Pourquoi opter pour la colocation ?
La colocation permet à plusieurs personnes de partager un logement, chacun loue sa chambre et les autres pièces sont communes (salon, cuisine, salle de bain). Cette formule offre une grande surface à tous et permet la convivialité. La colocation est aujourd’hui un mode de logement très souvent choisi par les étudiants et jeunes salariés, surtout dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Marseille, mais attention il faut rester vigilant et évaluer les risques.
Quelles sont les précautions à prendre dans le cadre d’une colocation ?
Avant de s’engager, le futur colocataire doit s’assurer que :
• Le propriétaire accepte la colocation.
• Tous les colocataires figurent sur le bail et le signent.
• Aucune clause ne prévoit la résiliation du bail au départ d’un des colocataires.
• Un avenant au contrat est prévu lors du remplacement d’un colocataire.
• Les colocataires ne deviennent pas la caution financière d’un nouvel entrant.
Pour être sûr de respecter les formalités sur la colocation, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
Quels sont les risques si tous les colocataires ne signent pas le contrat de bail ?
Si une seule personne est le locataire en titre, les autres personnes vivant dans le logement sont considérées comme des sous locataires. Les conséquences de la sous location peuvent être lourdes : paiement de dommages et intérêts au bailleur et résiliation du bail.
De plus, ils dépendent d’un locataire en titre qui, s’il décide de déménager, oblige tous les autres à quitter les lieux.
La clause de solidarité
La clause de solidarité rend solidaire tous les colocataires les uns envers les autres des dettes et des charges jusqu’au terme du contrat ou de la période de renouvellement en cours. Ainsi, le propriétaire est en droit de réclamer les dettes de loyers ou de charges à tous les colocataires ou à leurs cautions sans tenir compte des quotes-parts.
L’état des lieux signé lors de l’entrée du bail engage la responsabilité solidaire de tous les colocataires jusqu’à la fin du bail ainsi, le propriétaire peut réclamer le paiement des dégradations à un colocataire même après son départ (lorsqu’il a quitté le logement avant la fin du bail ou du renouvellement).
Pour être valable la clause doit clairement indiquer que tous les colocataires sont responsables du paiement de la totalité du loyer et des charges dues au propriétaire jusqu’à la fin du bail.
Comment quitter un bien en colocation ?
Le colocataire qui souhaite quitter le logement avant les autres doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai de préavis. Ainsi, dès la fin de son préavis, le locataire sortant ne pourra plus être tenu responsable des impayés (sauf clause de solidarité). Le colocataire est libéré à l’égard du bailleur dès l’expiration du délai de préavis, mais son congé n’engage que lui. Il ne met pas fin au bail des autres colocataires qui devront à leur tour, respecter le délai de préavis s’ils donnent congé, ou payer la totalité du loyer s’ils continuent le contrat de location.
Le colocataire sortant ne peut pas récupérer la quote-part de son dépôt de garantie par le propriétaire car les clés du logement ne sont pas rendues. Il devra donc s’organiser avec les autres colocataires.
Pendant la période du préavis, le colocataire est tenu du paiement des loyers et des charges, même s’il a quitté les locaux (il peut présenter un remplaçant au propriétaire et aux colocataires afin de réduire le coût de son préavis).
Les droits du propriétaire
Le propriétaire est en droit de refuser de louer son bien sous forme de colocation.
Le bailleur peut exiger la signature d’une clause de solidarité pour accepter la colocation.
Il peut exiger de choisir les colocataires remplaçants lors des départs.
Lorsqu’il souhaite récupérer son bien et donner congé aux colocataires, il n’est pas obligé de s’adresser à tous les colocataires, l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé réception à un seul des colocataires suffit à résilier le bail.
La sous-location
Qu’est-ce que la sous-location ?
La sous-location est officiellement interdite. Elle consiste pour un locataire, seul titulaire du bail, à consentir lui-même une location à un ou plusieurs autres occupants d’une partie du logement loué. Elle est généralement proposée de manière informelle sans bail ni quittances.
Il n’est pas simple pour un propriétaire de faire la différence entre amis, parents hébergés, ou concubins installés, et de vrais sous-locataires payants !
Rien n’interdit à un locataire d’inviter ou d’installer chez lui qui il veut, (avec son nom sur la boîte aux lettres et l’interphone), et même de l’admettre à partager les frais, à condition que cela ne prenne pas la forme du paiement d’un loyer. La nuance est si subtile que seule une reconnaissance par le sous-locataire de l’existence d’un contrat tacite ou explicite de sous-location permet au propriétaire de prouver de l’infraction au bail…
Les risques liés à la sous-location non déclarée
La sous-location n’est pas sans dangers :
Pour le locataire :
• Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.
• L’impossibilité de demander l’allocation logement ou un « Loca-pass »
• Les risques des contrats non écrits et des règlements de la main à la main (preuve du paiement, garanties en cas de sinistres,…)
• A la fin du bail, le sous-locataire n’a aucun droit vis à vis du propriétaire, il ne peut pas se maintenir dans les lieux.
• Le sous-locataire ne peut pas bénéficier des avantages acquis par le locataire pour se porter acquéreur du logement lors de la mise en vente par le bailleur.
• Le sous locataire n’aura pas de quittances de loyer à présenter lorsqu’il voudra se porter candidat pour une location ultérieure.
Mais cette situation a aussi un côté positif : elle confère au sous-locataire entière liberté de quitter le logement quand bon lui semble sans préavis ni indemnité d’aucune sorte !
Pour le locataire en titre :
•Il prend le risque de perdre son logement : le contrat du locataire interdit presque toujours la sous location sous peine de résiliation.
• En cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s’expose au chantage à la dénonciation.
• Il n’a aucun moyen de poursuivre en recouvrement ou en expulsion le sous locataire.
La sous-location «déclarée»
En principe interdite, elle peut être autorisée avec l’accord exprès et écrit du bailleur mais cette prudence semble loin d’être entrée dans les habitudes. Il est vrai qu’en demandant l’autorisation au propriétaire le sous locataire prend le risque d’essuyer un refus. En effet, les propriétaires n’aiment pas la sous-location car ils ne contrôlent plus leurs locataires.
En cas d’accord du bailleur, les conditions de la sous-location sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire. Le montant du loyer est fixé avec l’accord du bailleur et ne doit pas dépasser le loyer principal. A l’expiration du bail principal, le propriétaire est tenu au renouvellement s’il a, expressément ou tacitement, autorisé la sous-location.
Si le « sous loueur » prend la précaution de sous-louer en meublé : les loyers perçus sont exonérés d’impôt sur le revenu (au titre des BIC) si la sous location est la résidence principale et si « le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables » (article 35 bis du CGI)…
Comment trouver une sous-location déclarée ?
Pour trouver une sous-location légale, vous pouvez utiliser le site SousLouer.com. Le site est spécialisé dans la publication d’annonces de sous-location. Ainsi, vous pouvez déposer ou consulter des annonces d’offre ou de demande de sous-location. Vous trouverez également toutes les informations et documents nécessaires pour une pratique légale de la sous-location (lettres types ou modèle de bail de sous-location). SousLouer.com met aussi à disposition une FAQ élaborée en partenariat avec un cabinet d’avocats.
Les avantages de la sous-location légale :
Dans certains cas, la sous-location peut être une solution adaptée, par exemple pour une location de courte durée. Quand cette sous-location est légale, elle présente des avantages pour les différentes parties :
Le sous-locataire économise les frais liés à la recherche du logement (frais d’agence par exemple) et peut bénéficier des aides au logement comme l’APL.
Le locataire en place reçoit tout ou partie du loyer qu’il règle et peut libérer son logement pendant un certain laps de temps avec la garantie de pouvoir le retrouver.
Le propriétaire quant à lui continue de percevoir des loyers pendant l’absence du locataire en place, et n’a pas à chercher de nouveau locataire.
La fixation du loyer
Comment le propriétaire fixe le loyer ?
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer au moment de la signature du contrat de location. Par contre, en cours de location, l’augmentation du loyer est strictement encadrée (loi 89-462 du 6 juillet 1989) et le propriétaire doit respecter ces règles. Le locataire bénéficie d’une protection juridique afin d’éviter les abus.
Le loyer à la signature du bail
En fonction de l’offre et de la demande, le propriétaire fixe le montant du loyer de son bien. Le locataire est libre de discuter ce montant, mais dans la pratique, il est difficile de négocier un loyer au moment de la signature si l’on souhaite vraiment obtenir cette location. Le propriétaire a donc tout pouvoir pour fixer le loyer.
Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de location : le propriétaire ne peut plus demander davantage et le locataire doit payer cette somme. Si le locataire découvre, en cours de bail, que ce bien est plus cher que des locations similaires sur le secteur, il ne peut pas exiger de réduction de loyer en se basant sur les loyers d’autres biens.
Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l’ajout d’un avenant en cours de bail, de travaux d’amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, la clause du bail (ou de l’avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l’achèvement des travaux.
Exemples : Si le locataire construit un garage ou installe une cuisine aménagée il peut être prévu une diminution du loyer. De la même façon, si le propriétaire a prévu dans une clause particulière l’amélioration de son logement par des travaux (aménagement de combles en chambre, création d’une salle de bain, …) Il peut prévoir par cette clause une augmentation du loyer de « x » euros lorsque ceux ci auront été effectués.
La hausse du loyer en cours de bail
Une clause peut prévoir la révision annuelle du loyer.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la prise d’effet du contrat de location. Si cette clause n’a pas été insérée au contrat, le loyer reste fixe tout le temps de la location.
Seul le loyer hors charges est révisé (sans tenir compte des charges).
Depuis le 1er janvier 2006 l’Indice de Référence des Loyers (IRL) remplace L’Indice National mesurant le Coût de la Construction (ICC).
Sa compositon a été modifiée par la loi sur le pouvoir d’achat du 09 Février 2008, la révision des loyers des contrats signés à partir de cette date se feront avec ce nouvel indice.
Cet indice de référence des loyers reste établi et publié par l’INSEE chaque trimestre. L’IRL sert de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail lorsque le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer.
Pour effectuer simplement le calcul de révision du loyer en cours de bail, vous pouvez utiliser notre calculette de révision du loyer.
Le loyer doit-il baisser avec un IRL négatif ?
En cas d’indice négatif, comme l’IRL de Janvier 2010, la révision du loyer ne se fait pas forcément à la baisse. En effet, le bail peut comporter une mention n’autorisant que les révisions à la hausse. Cette mention est tout à fait légale.
Si le bail ne comporte pas cette mention de manière explicite, alors la révision peut être faite à la baisse.
Que se passe-t-il si le propriétaire oublie d’augmenter le loyer ?
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le délai de prescription pour la réévaluation annuelle du loyer est réduit à 1 an (5 ans avant l’entrée en vigueur de la loi).
Le délai de prescription pour la récupération des charges locatives et des loyers impayés est réduit à 3 ans.
Le même délai de prescription de 3 ans s’applique désormais aux locataires pour effectuer une demande de remboursement de trop-versé de provisions sur charges.
Pour augmenter le loyer en toute légalité chaque année, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
L’augmentation lors du renouvellement du bail
En dehors du renouvellement annuel, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Mais cette augmentation est très encadrée par l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et peut s’appliquer si le loyer est « manifestement sous-évalué ».
– Le bailleur doit expédier dans les six mois précédent le renouvellement une lettre recommandée avec accusé réception à son locataire l’informant du futur loyer. Attention, le décompte des 6 mois est effectué à dater de la réception de la lettre et non de son envoi si le locataire ne vient pas chercher son recommandé.
– Il doit mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris référence, justifiant cette augmentation. Il doit fournir au minimum trois références ou six pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants.
– Il doit reproduire l’intégralité de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur doit fournir au moins « trois loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d’habitants) pris dans le même groupe d’immeuble ou dans des immeubles comparable à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l’immeuble, l’étage du logement, la qualité et l’âge de l’immeuble, la surface, le nombre de pièces et l’équipement du logement ».
Cas particulier de la Région parisienne
L’augmentation du loyer en fin de bail est strictement encadrée dans la région parisienne.
Si un loyer est « manifestement sous-évalué » le propriétaire doit respecter le même formalisme que sur le reste du territoire mais en plus, l’augmentation est plafonnée et ne peut pas dépasser :
– Soit 50% de la différence entre l’ancien loyer et le loyer de référence (loyers comparables constatés).
– Soit 15% du coût des travaux d’amélioration effectués si ces derniers représentent au moins un an de la dernière année de loyer.
Le bailleur doit communiquer sa proposition de nouveau loyer au locataire six mois avant l’échéance du bail et saisir la commission de conciliation en cas de silence ou de désaccord du locataire.
Si la hausse est inférieure ou égale à 10 %, elle est répartie, par tiers sur 3 ans si le bailleur est une personne physique et par sixième sur 6 ans si le bailleur est une personne morale.
Si la hausse est supérieure à 10 %, elle est répartie par 6ème sur six ans, quel que soit le propriétaire, même si le bail est renouvelé pour une période inférieure à six ans. Le locataire peut s’adresser à L’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) www.olap.asso.fr s’il souhaite trouver les références de loyer.
Attention : Le décret concernant l’augmentation des loyers dans la région parisienne a été reconduit jusqu’au au 30 août 2012. L’augmentation du loyer lors d’un renouvellement de bail d’une location vide louée à titre de résidence principale ne pourra pas être supérieure à la variation de l’IRL.
Les droits du locataire en cas d’augmentation
Naturellement, la révision annuelle du loyer s’applique chaque année sans pouvoir être contestée. Par contre lors de la proposition d’augmentation (au renouvellement du bail) le locataire peut,
– Accepter la proposition.
En donnant au bailleur son accord écrit sur le nouveau montant, dans un délai de 2 mois suivant la réception. Si la hausse ne dépasse pas 10% de l’ancien loyer elle sera alors appliquée de façon échelonnée sur toute la durée du bail.
Si elle est supérieure à 10% elle sera appliquée d’un sixième par an quelle que soit la durée du bail.
– Contester la proposition : il peut apporter des «contre références » et prouver que son loyer n’est pas «manifestement sous-évalué » ou que la proposition du bailleur est exagérée.
– Ignorer la proposition en n’y répondant pas.
Dans ces deux derniers cas, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation, dans les 4 derniers mois du préavis, qui convoquera les deux parties et tentera de trouver un accord. Son avis de conciliation ou de non conciliation sera rendu dans les deux mois.
Si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble, avant la fin du bail en cours, faute de quoi, il est automatiquement renouvelé. Le tribunal s’appuiera sur l’avis de la commission et fixera le nouveau loyer.
Peut-on augmenter le loyer lors de l’achat d’un bien déjà loué ?
Non, le bail signé entre l’ancien propriétaire et le locataire doit être respecté. Le nouveau propriétaire peut procéder à la révision annuelle en fonction de l’IRL. Si le propriétaire peut prouver que le bail est manifestement sous évalué, il pourra effectuer une augmentation lors du renouvellement du bail.
Où trouver des informations complémentaires ?
Au centre d’information sur l’habitat agréé par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) le plus proche de votre domicile, à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires et bien sûr la cote des loyers LocService.
L’encadrement des loyers (décret « Duflot »)
Le décret d’encadrement des loyers « Duflot » est entré en vigueur pour la première fois le 1er août 2012 est est renouvelé chaque année.
Le dispositif est reconduit pour un an à compter du 1er août 2016 (voir le décret correspondant).
En quoi consiste le dispositif d’encadrement des loyers ?
- Le principe
Le décret vise à limiter la hausse des prix lors d’une relocation ou lors du renouvellement d’un bail en cours dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants où le marché locatif est tendu.
- Les conditions d’application
Le décret s’applique pour :
- les logements occupés (bail renouvelé) et les logements vacants remis en location – (changement de locataire)
- loués meublés ou non meublés
- qui constituent le logement principal du locataire
28 agglomérations sont concernées, ce qui représente plus de 1000 communes.
Retrouvez la liste complète sur ce site.
Le décret ne s’applique pas pour les locations saisonnières, les résidences secondaires, les HLM.
Quelle est la hausse de loyer maximale autorisée ?
En cas de renouvellement du bail, de changement de locataire ou de remise sur le marché d’un logement vacant depuis le 1er août 2016 et jusqu’au 31 juillet 2017, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué. Si ce dernier n’a fait l’objet d’aucune révision dans les 12 mois précédent le nouveau bail, il peut être revalorisé selon l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Les exceptions
Ne sont pas concernés par le décret et peuvent donc être fixés librement :
- le loyer de la 1ère location d’un logement décent
- le loyer d’un logement resté vacant pendant plus de 18 mois
- le loyer d’un logement vacant qui a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer
L’article 4 du décret prévoit 2 cas dans lesquels la hausse du loyer hors charges peut être supérieure à l’évolution de l’IRL mais il fixe également les limites de cette hausse :
- a) Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
- b) Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
1° La moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Le coût des travaux d’amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte pour l’application du a) et du b) est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.
Travaux d’amélioration, exemple chiffré :
Le propriétaire d’un bien de 100 m² loué 1.000 euros à Rennes qui a fait réaliser 7.000 euros de travaux, TTC pourra augmenter le loyer annuel de 1.050 euros (15 % de 7000), soit 87,50 euros par mois et 8,75 % du loyer.
Loyer sous-évalué, exemple chiffré :
Un appartement dans l’agglomération lyonnaise loué à 1.100 euros alors que les loyers du voisinage sont généralement de 1.400 euros. Le propriétaire peut augmenter le montant du loyer de 150 euros (1400 -1100 = 300 et 300/2 = 150) qui passerait alors à 1.250 € alors qu’il aurait été plafonné à 1.022 euros compte tenu de l’IRL.
Notre conseil pour connaître les montants moyens des loyers pratiqués dans votre ville, consultez notre Cote des Loyers.
RL : Indice de Référence des Loyers
Les valeurs de l’IRL
La tableau des différentes valeurs de l’IRL :
| Année 2017 | IRL | Variation / an |
| 1er trimestre | 125,90 | 0,51% |
| Année 2016 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 125,50 | 0,18% |
| 3ème trimestre | 125,33 | 0,06% |
| 2ème trimestre | 125,25 | 0 % |
| 1er trimestre | 125,26 | 0,06% |
| Année 2015 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 125,28 | -0,01% |
| 3ème trimestre | 125,26 | 0,02% |
| 2ème trimestre | 125,25 | 0,08% |
| 1er trimestre | 125,19 | 0,15% |
| Année 2014 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 125,29 | 0,37% |
| 3ème trimestre | 125,24 | 0,47% |
| 2ème trimestre | 125,15 | 0,57% |
| 1er trimestre | 125,00 | 0,60% |
| Année 2013 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 124,83 | 0,69% |
| 3ème trimestre | 124,66 | 0,90% |
| 2ème trimestre | 124,44 | 1,20% |
| 1er trimestre | 124,25 | 1,54% |
| Année 2012 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 123,97 | 1,88% |
| 3ème trimestre | 123,55 | 2,15% |
| 2ème trimestre | 122,96 | 2,20% |
| 1er trimestre | 122,37 | 2,24% |
| Année 2011 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 121,68 | 2,11% |
| 3ème trimestre | 120,95 | 1,90% |
| 2ème trimestre | 120,31 | 1,73% |
| 1er trimestre | 119,69 | 1,60% |
| Année 2010 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 119,17 | 1,45% |
| 3ème trimestre | 118,70 | 1,10% |
| 2ème trimestre | 118,26 | 0,57% |
| 1er trimestre | 117,81 | 0,09% |
| Année 2009 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 117,47 | – 0,06% |
| 3ème trimestre | 117,41 | 0,32% |
| 2ème trimestre | 117,59 | 1,31% |
| 1er trimestre | 117,70 | 2,24% |
| Année 2008 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 117,54 | 2,83% |
| 3ème trimestre | 117,03 | 2,95% |
| 2ème trimestre | 116,07 | 2,38% |
| 1er trimestre | 115,12 | 1,81% |
| Année 2007 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 114,30 | 1,36% |
| 3ème trimestre | 113,68 | 1,11% |
| 2ème trimestre | 113,37 | 1,24% |
| 1er trimestre | 113,07 | 1,44% |
| Année 2006 | IRL | Variation / an |
| 4ème trimestre | 112,77 | — |
| 3ème trimestre | 112,43 | — |
| 2ème trimestre | 111,98 | — |
| 1er trimestre | 111,47 | — |
L’INSEE publie chaque trimestre le nouvel Indice de Référence des Loyers.
Pour effectuer simplement la mise à jour de votre loyer, utilisez notre outil de calcul de révision du loyer.
A quels baux s’applique l’IRL ?
L’IRL sert de base pour la révision des loyers de tous les logements loués en vide à titre de résidence principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989) hors HLM, y compris les contrats en cours au 1er janvier 2006.
L’IRL s’applique sans qu’il soit nécessaire de modifier la clause de révision initiale (basée sur l’ICC ou Indice des Coûts de Construction) prévue par le bail. Si toutefois les parties souhaitent modifier le bail, un simple avenant au contrat est possible.
Et si aucun indice de référence n’est mentionné dans le bail, c’est le dernier indice publié au jour de la signature du bail qui s’applique par défaut.
Pour augmenter le loyer en toute légalité selon l’IRL, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
Comment est constitué l’IRL ?
Depuis le 10 Février 2008 et la loi sur le pouvoir d’achat, l’IRL est constitué de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Cet IRL modifié s’applique à tous les contrats en cours. L’indice à prendre en compte est celui du tableau ci-dessus.
Calcul de révision de loyer avec l’IRL :
La révision d’un loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à chaque date anniversaire du bail.
L’IRL à prendre en compte est celui du trimestre indiqué dans le bail, ou à défaut le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le calcul de la révision des loyers s’effectue grâce :
– au montant du loyer hors charges avant l’augmentation (L)
– à la dernière valeur de l’Indice de Référence des Loyer (I) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat,
– à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) du même trimestre de l’année précédente (R)
Le calcul se présente ainsi : Nouveau loyer = L x (I / R)
Exemple :
Soit un bail de location signé le 1er Février 2008 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat.
A cette date, le dernier indice connu était celui du quatrième trimestre de 2007 dont la valeur est 114,30.
Au 1er Février 2009, intervient la première révision du loyer.
La valeur de l’IRL du même trimestre de l’année précédente est 117,54 (4° trimestre 2008)
Le nouveau loyer sera au plus égal à : 500 X (117,54 / 114,30) = 514,17 €
Dans cet exemple, pour les prochaines révisions de loyers, ce sera toujours l’indice du 4° trimestre qui sera pris en compte.
Calcul de révision du loyer
Comment calculer la révision du loyer ?
Vous vous demandez comment réviser le loyer de votre location ou quel est le calcul de révision d’un loyer ?
Rien de plus simple, vous pouvez effectuer la révision de votre loyer facilement avec notre calculette automatique.
Il vous suffit de rentrer le loyer actuel et le trimestre de référence (celui inscrit dans le bail) :
Haut du formulaire
Trimestre de référence :
Bas du formulaire
Loyer actuel (hors charge) : €
Rappel : La révision d’un loyer d’habitation n’est possible que s’il existe une clause de révison dans le bail signé lors de l’entrée dans les lieux. Cette calculette utilise les indice de révision des loyers publié par l’INSEE.
Plus d’informations sur la fixation et la révision d’un loyer.
Le paiement du loyer et des charges
Le mode de paiement
Le locataire a pour principale obligation de payer son loyer et ses charges. Le paiement peut se faire en espèces (jusqu’à 3.000€) par chèque ou par virement automatique.
Attention, le propriétaire ne peut pas imposer un mode de paiement par prélèvement automatique mais il peut le proposer et le locataire est libre de l’accepter.
Les charges locatives
Le propriétaire peut demander au locataire le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.
Trois types de charges font l’objet de provisions :
• Les frais entraînés par les services liés au logement (eau, ascenseur ou un chauffage collectif).
• Les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (sauf si les frais sont dus à des erreurs ou des malfaçons de l’immeuble).
• Les services dont bénéficient le locataire tel l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.
La liste des charges locatives est précisée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle est limitative, les charges qui n’y sont pas mentionnées ne peuvent pas être facturées au locataire.
Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si le propriétaire oublie de régulariser les charges et qu’il en fait la demande au-delà la fin de l’année civile suivant l’année de régularisation (par exemple au-delà du 31 décembre 2016 pour la régularisation de l’année 2015), le locataire est en droit de demander un étalement de la dette sur 12 mois (voir notre modèle de lettre). Le propriétaire a un délai de prescription de 3 ans pour régulariser les charges impayées (la prescription était 5 ans avant la loi Alur).
Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Il doit préciser les catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que la manière dont elles sont réparties entre les locataires.
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les justificatifs permettant l’établissement du décompte des charges.
Les pièces justificatives des charges (factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l’envoi du décompte.
Quand faut-il payer ?
Le bail fixe les modalités de paiement du loyer :
• Paiement à échoir : il faut payer le loyer d’avance, en début du mois (le plus courant) ou par trimestre.
• Paiement à terme échu : le locataire paie le loyer à la fin du mois ou du trimestre, il s’agit aujourd’hui d’un cas très rare.
Dans tous les cas, la date du paiement est généralement indiquée (le 5 du mois).
Le propriétaire n’a pas à expédier de rappels à son locataire. Ce dernier doit s’en acquitter spontanément dans les délais prévus.
Pour délivrer automatiquement une quittance au locataire, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
À partir de quand parle-t-on de retard de paiement ?
On considère que jusqu’au 10 du mois, le loyer est payé dans les temps, mais certains baux peuvent être très stricts et appliquer des pénalités de retard dès que la date indiquée au contrat est dépassée.
Le bail peut prévoir des pénalités de retards chiffrées mais le bailleur ne peut pas imposer la prise en charge par le locataire des frais de procédures (seul un juge est habilité à prendre ce genre de décisions).
Que faut-il faire en cas d’impayé ?
Avant d’entrer en conflit, il est préférable que le propriétaire prenne contact avec le locataire afin de connaître la raison de son impayé et essayer de trouver une solution plus efficace et moins coûteuse, pour les deux parties, qu’une procédure judiciaire.
Lorsque le locataire se trouve en difficulté et sait qu’il aura des difficultés à payer son loyer, il doit prendre contact avec le bailleur pour lui expliquer pourquoi sa situation financière se dégrade et demander un étalement des paiements. Le propriétaire peut refuser.
Il est également possible pour le propriétaire de souscrire une assurance Loyer Impayé ou une GRL.
Quelle est la procédure à suivre ?
Si aucun accord n’a pu être trouvé, l’incident de paiement reste inexpliqué et le retard se prolonge au-delà d’un mois, le propriétaire fait appel à un huissier qui délivrera un «commandement de payer» au locataire. A réception de celui-ci le locataire peut, au choix :
• Régler ces dettes dans les deux mois.
• Demander un étalement de sa dette par l’intermédiaire de l’huissier.
• Saisir la commission départementale de conciliation ou le juge d’instance pour contester sa dette.
• Ignorer le commandement, dans ce cas, le propriétaire lui fera parvenir une assignation à comparaître devant le tribunal.
La répartition des charges entre propriétaire et locataire
Les charges du locataire
Le locataire doit payer dans les délais prévus le loyers et les charges.
La provision pour charge est fixée en fonction des dépenses de l’année précédente, elle doit être régularisé en fin d’année en fonction des dépenses réelle. Elle comprend :
• Les taxes locatives : taxe de balayage et ordures ménagères.
• Les produits consommables : eau, électricité, produit d’entretien et d’hygiène, ampoules.
• Les dépenses d’entretien et les menues réparations des parties communes (la maintenace de l’ascenceur est partagée entre le propriétaire et le locataire).
• Les salaires du concierge (maxi 75%) s’il effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles.
De plus, le locataire doit réparer tout ce qu’il détériore, prendre à sa charge l’entretien courant des équipements :
Extérieurs :
• Jardin privatif : entretien des pelouses, massifs, taille des arbustes.
• Terrasse : enlever la mousse, dégorger les conduits.
• Ouvertures : graisser les gonds, remplacer les boutons de poignées, réfection des mastics, remplacement des vitres cassées.
Intérieurs :
• Maintien en état de propreté des murs intérieurs et cloisons, raccords de peintures, encaustiquer ou vitrifier les parquets, remplacer les moquettes en cas de taches et de trous.
• Entretien courant pour les canalisations d’eau et de gaz, vidange de fosses septiques, la chaudière, les appareils sanitaires et l’électroménager (Décret 87-712 du 26 août 1987).
• Le locataire ne doit pas transformer les locaux sauf accord du propriétaire.
• Le locataire doit souscrire une assurance contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégâts des eaux.
Les charges du propriétaire
Le bailleur est responsable des dégradations occasionnées par la vétusté du logement ou des équipements, des vices de construction, de malfaçon ou encore des éventuels cas de force majeure, par exemple les intempéries.
Le propriétaire doit assumer les charges qui valorisent l’immeuble ou le bien.
Le propriétaire doit remplacer les tuiles ou ardoises, les gouttières, les cheminées, balcons, terrasses, volets, portes, installation électrique défectueuse, équipements ménager hors d’usage.
Certains travaux sont des obligations administratives (décret du 9 septembre 2004) : raccordement à l’égout, enfouissement de lignes téléphoniques ou électriques, ravalement, mises au normes d’ascenseur, porte coupe feu, …
Les autres charges :
En plus des charges locatives énumérées ci-dessus, le locataire doit payer les charges liées à son utilisation du logement, c’est-à-dire les charges relatives au chauffage (gaz ou électricité), à sa consommation d’eau (ECS : eau chaude sanitaire) ou d’électricité. La consommation d’eau est estimée en France à 50 m3 par personne, mais ce chiffre peut varier par exemple si vous possédez un lave-linge ou un lave-vaisselle. Les prix de l’eau dépendent de la ville où le locataire réside, pour connaître ces prix, vous pouvez contacter la mairie afin d’estimer votre facture. Il en va de même pour les charges d’électricité ou de gaz, tout dépend des équipements en votre possession.
La résiliation du bail par le locataire
Quelle que soit la durée du bail, le locataire peut donner son congé à tout moment en cours de bail à condition de notifier son congé dans les règles et de respecter un délai minimum de préavis.
La lettre de congé
Tout d’abord, le locataire doit informer le bailleur de sa volonté de quitter le logement. Pour ce faire, il peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (on appelle cela la « lettre de congé »). Le congé peut aussi être donné par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le fait d’informer le bailleur par une autre forme, que ce soit orale, téléphonique ou par mail, n’est pas valable.
Le contenu de la lettre de congé n’est pas réglementé. Le locataire doit dire explicitement sa volonté de quitter le logement, mais n’a pas l’obligation de donner la raison de son départ. Cependant, s’il souhaite faire prévaloir son droit à un préavis réduit, il doit indiquer le motif qui lui donne ce droit (voir chapitre suivant) et joindre un justificatif. Une demande de préavis réduit non accompagnée de justificatif peut être considérée comme non valable par le bailleur.
Modèle de lettre de résiliation de bail avec préavis 3 mois
Modèle de lettre de résiliation de bail avec préavis réduit
Le délai de préavis à respecter
Le locataire doit respecter un délai de préavis pendant lequel il reste redevable du loyer. Pour les meublés, le préavis est toujours de 1 mois.
Pour les locations vides, le délai de préavis est 3 mois, sauf dans les cas suivants où ce délai peut être ramené à 1 mois (on appelle cela le « préavis réduit »):
• Obtention du premier emploi, qu’il s’agisse d’un CDD ou d’un CDI (sauf si il s’agit d’un stage de formation). En cas de litige, c’est la date de première immatriculation à la Sécurité Sociale qui fait foi.
• Une mutation professionnelle, qu’elle provienne d’une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci. En revanche un étudiant qui déménage pour effectuer un stage n’est pas en mutation professionnelle.
• La perte de son emploi : attention ne sont pas considérés comme des pertes d’emploi la fin d’un contrat à durée déterminée, la démission, le changement de profession et le départ en retraite. Un CDD non renouvelé ou une fin de contrat interim sont des pertes d’emploi.
• Nouvel emploi suite à perte d’emploi. Ces deux événements doivent avoir eu lieu pendant le bail. Ce motif ne s’applique pas si le locataire était au chômage lors de la signature du bail.
• Le locataire perçoit le RSA (auparavant nommé RMI) : lorsque le locataire touche le RSA, il peut résilier son bail sous un mois, quelle que soit l’époque du versement du RSA (même depuis plusieurs mois). Cela ne s’applique pas pour une demande de RSA en cours et qui n’a pas encore abouti.
• Son état de santé : si le locataire est âgé de plus de 60 ans et qu’il est obligé de quitter son logement pour raison de santé, un certificat médical suffit à diminuer le délai de préavis à 1 mois.
Suite à la loi Alur du 27 mars 2014, de nouveaux cas donnant droit au préavis de 1 mois sont apparus :
• Zone tendue : Lorsque le logement d’un locataire est situé en zone tendue, c’est-à-dire une zone dans laquelle la demande est beaucoup plus forte que l’offre (voir la liste des zones tendues) ;
• Si le locataire est bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé) ;
• Problèmes de santé, constatés par un certificat médical, justifiant un changement de domicile (plus besoin d’être âgé de plus de 60 ans) ;
• Si un locataire du parc privé se voit attribuer un logement social ;
Grâce à la loi Macron entrée en vigueur le 8 août 2015, ces nouveaux cas sont applicables à tous les contrats en cours, même ceux signés avant le 27 mars 2014.
Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l’évènement lui permettant de bénéficier d’un préavis de un mois. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier, ou de la remise en main propre (selon le moyen choisi pour signifier le congé).
Le préavis réduit est strictement personnel : il s’applique uniquement à la personne concernée par l’un des motifs ci-dessus, sauf s’il y a une communauté de vie (couples concubins, pacsés ou mariés). Par exemple, dans un couple vivant en concubinage, si le bail est au nom de Monsieur X et que Mademoiselle Y perçoit le RSA, Monsieur X peut résilier le bail avec un préavis réduit.
Le paiement du loyer pendant le préavis
Le locataire doit payer son loyer jusqu’au terme du préavis, même s’il libère les lieux avant. Le paiement du loyer du dernier mois doit se faire au prorata du nombre de jours, c’est-à-dire que si le préavis se termine le 10 du mois au matin par exemple, le locataire ne doit payer que les 9 premiers jours.
Le préavis peut être raccourci si un nouveau locataire est trouvé pour prendre la suite du locataire sortant et que le propriétaire l’accepte. A ce moment-là, le préavis se termine le jour de signature du nouveau bail.
Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le préavis ?
Nombreux sont les litiges portant sur l’acceptation du préavis réduit. D’un point de vue légal, un bailleur n’a pas le pouvoir d’accepter ou refuser un préavis réduit lorsque le locataire le réclame. S’il estime que le locataire n’est pas dans son droit et qu’aucun accord à l’amiable n’est trouvé, il doit saisir un tribunal car seul un juge est compétent pour trancher cette question.
Si le locataire est confronté à un bailleur qui refuse le préavis réduit et qui ne veut pas fixer de RDV pour l’état des lieux et la remise des clés, le locataire peut mandater un huissier pour effectuer ces démarches.
Les procédures en cas de litiges
La mise en demeure
La mise en demeure est une lettre adressée à la partie adverse afin d’obtenir l’exécution d’une obligation (paiement d’une somme, exécution travaux, …). Cette lettre reprend le motif du désaccord, un historique des faits et propose un délai limite pour régler le litige.
Attention, si le désaccord n’est pas réglé, la mise en demeure est un document indispensable à la saisie de la commission départementale de conciliation.
Pour gérer facilement une procédure de recouvrement, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
Règlement amiable : la conciliation
Les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux et débouchent parfois sur des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et évite l’encombrement des tribunaux.
Deux types de conciliations existent.
1 – La CDC : Commission Départementale de Conciliation :
Lorsque les litiges portent sur le montant du loyer, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives, les deux parties doivent d’abord saisir la commission départementale de conciliation composée de représentants des locataires et des propriétaires, son avis est consultatif.
Pour avoir les coordonnées de la CDC de votre département, vous pouvez vous renseigner auprès de la préfecture ou de la DDE.
2 – Le conciliateur de justice :
Pour tous les autres litiges (impayés, problèmes de voisinages…) locataires et propriétaires peuvent s’adresser au conciliateur de justice. Cette personne nommée par le premier président de la cour d’appel, siège au tribunal d’instance et tentera une médiation entre les deux parties.
Si la conciliation n’a pas pu aboutir ou si la partie adverse ne s’est pas présentée, il faudra lancer une procédure judiciaire soit par assignation à comparaître soit par déclaration au greffe du tribunal d’instance (si demande inférieure à 4.000€).
Règlement Contentieux : le tribunal d’instance
La procédure ordinaire : l’assignation à comparaître
L’assignation à comparaître est un acte de procédure qui permet à une personne (le demandeur) d’informer son adversaire (le défendeur) qu’elle engage un procès contre lui et l’invite à comparaître devant une juridiction.
L’assignation est établie et délivrée par un huissier de justice. L’huissier est chargé de remettre au locataire une assignation à comparaître devant le tribunal d’instance. Cette audience aura lieu 2 mois après la remise de l’assignation ou 3 mois si le locataire est bénéficiaire d’une allocation logement ou sociale (ALF ou ALS).
Le préfet est également informé par l’huissier de la procédure. Le préfet pourra mettre en œuvre toutes les procédures d’aides au logement afin de sortir le locataire de la difficulté.
Avant même l’audience auprès du juge, le propriétaire peut, par l’intermédiaire de l’huissier, faire bloquer les comptes bancaires du locataire ou engager une saisie de ses biens mobiliers.
Le locataire se trouve donc dans l’impossibilité de toucher à ses comptes ou de vendre ses biens jusqu’à ce que le juge rende sa décision. Ses biens sont figés.
En cas d’urgence (dangers pour le locataire suite à l’inexécution de travaux) le demandeur peut réclamer une assignation en référé afin d’obtenir du juge une décision plus rapide (mais provisoire).
La procédure simplifiée : la déclaration au greffe
S’il s’agit d’un petit litige avec une demande d’argent d’un montant inférieur à 4000€ le demandeur effectue une déclaration au greffe du tribunal d’instance. Le demandeur saisit directement le tribunal d’instance par simple déclaration en précisant l’objet de son litige. Les deux parties seront convoquées par le greffe du tribunal par lettre recommandée.
La procédure d’urgence : l’ordonnance de référé
En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement contraire à la loi, (fuite d’eau, arrêt de la chaudière en plein hiver, travaux dangereux,…) le tribunal peut être saisi en urgence par le demandeur grâce à une assignation en référé. Le juge du tribunal d’instance rend alors une ordonnance de référé.
Cette dernière a des conséquences :
– L’appel ne pourra se faire que dans les 15 jours qui suivent la signification par l’huissier au locataire du jugement.
• L’appel ne suspend pas l’exécution de la peine.
• Le locataire devra saisir parallèlement à son appel, le premier président de la cour d’appel pour suspendre l’exécution provisoire.
Les procédures spéciales :
L’injonction de faire
Cette procédure n’est valable que pour les litiges n’excédant pas 7.600 € et qui portent sur le respect d’un contrat ou d’une loi. Lorsque le litige porte sur la non réalisation d’obligations contenues dans le contrat de location, le juge peut fixer un délai pour l’exécution d’une prestation.
Le demandeur retire au greffe du tribunal le formulaire, y décrit sa demande et le juge apprécie le bien-fondé de sa demande.
Si le juge accepte la demande, il rend une ordonnance d’injonction de faire en précisant les délais et les conditions d’exécution de son jugement. La décision peut être contestée devant la cour d’appel si le litige dépasse 3.800€ sinon seul le pourvoi en cassation est possible.
Si le juge refuse la demande d’injonction de faire, le demandeur peut lancer une autre procédure.
L’injonction de payer
Lorsque le litige porte sur le refus de payer et non sur le montant à payer, l’injonction de payer permet d’obtenir rapidement le montant de la réclamation définie par le bail. Le demandeur veut récupérer des sommes impayées, la procédure est la même que pour l’injonction de faire.
Attention, si le demandeur obtient une ordonnance d’injonction de payer, il doit faire connaître le jugement à la partie adverse par huissier deux cas sont alors possibles :
• la partie adverse conteste le jugement (dans le mois qui suit la remise de l’injonction par l’huissier) les deux parties seront donc convoquées devant le juge.
• La partie adverse ne réagit pas, le juge apposera la formule exécutoire sur l’injonction de payer ce qui la transforme en un véritable jugement.
Le déroulement de la procédure d’expulsion
En premier lieu, un propriétaire voulant intenter une procédure d’expulsion doit demander au juge la résiliation du bail ou faire jouer la clause résolutoire du contrat. Cette clause résilie automatiquement le contrat, si le locataire n’a pas respecté ses obligations. Les motifs valables sont les suivants :
• Non-paiement du loyer et des charges
• Défaut de souscription d’une assurance obligatoire
• Non-paiement du dépôt de garantie
• Trouble causé au voisinage (ce trouble doit être constaté par une décision de justice)
C’est le juge du tribunal d’instance du lieu où est situé le logement qui se chargera du règlement du conflit. Le locataire est convoqué et peut se présenter seul ou se faire représenter par son avocat ou un membre de sa famille.
Le juge va lui demander des détails sur les raisons de ses impayés :
• Il peut lui octroyer des délais de paiement dans la limite de 24 mois et suspendre l’expulsion
• Il peut lui signifier son expulsion et fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui remplace le loyer, le bail étant résilié.
Le magistrat rendra son jugement qui sera signifié au locataire par huissier et transmise au préfet.
Le locataire dispose d’un mois pour faire appel à partir de la signification par huissier.
En général, la procédure d’appel suspend l’exécution de la peine sauf si le juge a ordonné l’exécution provisoire.
La saisine simplifiée
Si le montant du litige est inférieur à 7.600euros et que la demande est relative à l’exécution d’une décision d’expulsion, le demandeur peut déposer une lettre recommandée avec avis de réception au greffe du tribunal d’instance. Lors de l’audience, il exposera oralement ses arguments. Dans cette procédure, aucune assignation n’est nécessaire.
L’expulsion
Après une longue procédure, l’expulsion du locataire est ordonnée par le juge mais une procédure doit encore être suivie pour que l’expulsion soit autorisée.
Après la prononciation de l’expulsion par le juge, l’huissier délivre un commandement de quitter les lieux.
Les locataires ont deux mois (parfois 3 mois) pour exécuter le commandement de quitter les lieux.
Le locataire peut encore demander un sursis ou contester les conditions de l’expulsion auprès du président du tribunal de grande instance. Ce dernier pourra accorder des délais si le relogement des personnes expulsées est difficile en raison de leur situation de famille, d’âge ou leur état de santé (dans un délai maximum d’un an).
Lorsque tous les délais on expiré, l’huissier peut procéder à l’évacuation du logement (du lundi au samedi entre 6h et 21h et en dehors des jours fériés) et en dehors de la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 15 mars)
• Le locataire indique où il souhaite que ses meubles soient transférés (à ses frais). Sans information de sa part ou dans le cas d’abandon manifeste du logement, le procès-verbal d’expulsion mentionnera le lieu où ils sont entreposés. Le locataire a un mois pour les récupérer. Dans le cas contraire, les biens du locataire seront mis aux enchères et serviront à indemniser le propriétaire des sommes dues.
• Si le locataire résiste ou est absent, l’huissier dressera un procès de tentative d’expulsion et demandera le concours de la police ou de la gendarmerie. C’est le préfet qui décidera de l’intervention de la force publique.
• Le plus souvent le préfet refuse l’intervention de la force publique. Le propriétaire a comme seule solution d’intenter une action en justice pour obtenir une indemnisation de l’Etat.
• Le préfet autorise la police ou la gendarmerie à intervenir : dans ce cas l’huissier peut se présenter chez le locataire assisté d’un serrurier et du commissaire de police. Le propriétaire peut alors changer les serrures et récupérer son bien.
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale se situe entre le 1er novembre et le 15 mars (prolongé de 15 jours avant et après pour Paris). Durant cette trêve, les expulsions sont impossibles sauf pour les squatteurs et les étudiants.
Organismes et Institutions pour le logement
| Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) | |
| Agence Départementale de l’Information sur le Logement (ADIL) | |
| Agence Nationale pour l’Administration de l’Habitat (ANAH) | |
| Action Logement | |
| Site de la CAF (simulation des aides au logement) | |
| Service public de la diffusion du droit | |
| Portail de l’administration française | |
| Le portail de la copropriété : conseils, annuaire et forum | |
| Astria.com : Retrouvez toutes les aides et prêts proposés par Action Logement (ex 1% Logement): aides à l’accession à la propriété, aides LOCA-PASS, aide MOBILI-PASS, CIL-PASS mobilité, CIL-PASS assistance, Conseil en Financement. | |
| Logement.org : Vous avez un projet immobilier, un projet logement : acheter, louer, construire, améliorer… Ce site consacré exclusivement à l’immobilier vous donne tous les conseils et les bonnes adresses. |
Les arnaques au mandat cash dans la location
Le principe est toujours le même. De faux propriétaires passent une annonce, souvent alléchante, et demandent à ce que le candidat locataire leur adresse un dossier avec justificatifs puis un mandat cash pour réserver le logement. En général, ces faux propriétaires justifient leur demande par le fait qu’ils ne sont pas sur place et qu’ils se sont déjà déplacés pour rien.
Tous les sites de petites annonces immobilières sont ou ont été confrontés au problème des escroqueries au mandat cash. Le phénomène existe depuis plusieurs années et est majoritairement présent sur les sites d’annonces gratuites comme le précise le site web-arnaque.com.
Méfiance donc, lorsque vous rencontrez une offre avec un loyer particulièrement bas. D’ailleurs nous vous invitons à utiliser gratuitement les outils mis à votre disposition sur LocService.fr pour évaluer les loyers… un loyer trop bas cache souvent une escroquerie.
Rappelons que sur LocService, ce n’est pas le locataire qui contacte les propriétaires mais l’inverse. C’est pourquoi, les propriétaires disposent d’une messagerie directe pour joindre les candidats par email. De multiples procédures permettent ainsi de détecter en amont les pratiques douteuses et de contrôler les demandes abusives des propriétaires.
Le conseil de LocService : N’envoyez jamais de mandat cash pour réserver une location ou pour garantir votre présence à d’éventuels RV.
Le déménagement
Si vous souhaitez faire appel à un professionnel, la chambre syndicale des entreprises de déménagement et de garde-meubles de France vous donnera la liste des professionnels de votre région. Les entreprises qui adhèrent à la chambre syndicale s’engagent à respecter la réglementation, à fournir du personnel qualifié, des protections et des conditionnements adaptés. Certaines entreprises de déménagement sont aussi certifiées « NF service ». Ce label offre des garanties de sérieux et les entreprises certifiées sont auditées tous les 18 mois par un organisme indépendant.
Quelle que soit la société de déménagement, pensez à effectuer des appels d’offres, les devis déménagement sont gratuits. Les déménageurs proposent plusieurs formules qui vous permettent de s’adapter à vos souhaits et à votre budget
• Economique (ou catégorie 3) : l’entreprise ne s’occupe que du transport des meubles d’un point à un autre. Le client se charge d’emballer, de monter et démonter son mobilier.
• Standard (ou classique) : le client se charge des objets qui ne sont pas fragiles : livres, vêtements, disques, … le déménageur se charge de tout le reste.
• Luxe (ou 1er catégorie) : le déménageur se charge de tout : emballage, démontage, remontage, remise en place, …
Attention : dans tous les cas, vous devez vous charger de vider le réfrigérateur, le congélateur, vidanger le lave-linge.
Le prix du déménagement varie en fonction du niveau de prestation demandé.
Le contenu du devis est encadré et doit contenir : la date de déménagement, le lieu de chargement, le lieu de livraison, la distance aller, le volume du mobilier, la prestation choisie, la procédure de réserve, les modalités de paiement, la responsabilité de l’entreprise et les moyens de la mettre en œuvre, le montant HT et TTC du déménagement.
L’entreprise de déménagement vous demandera de verser des arrhes, correspondant au tiers du coût total, au moment de la signature du devis. Attention, si vous annulez votre déménagement, vous ne pourrez pas récupérer vos arrhes, il ne s’agit pas d’un acompte.
N’oubliez pas de préciser la totalité des tâches (cuisine à démonter…) pour éviter les surprises au moment de la facture.
La lettre de voiture : Il s’agit du bulletin de livraison sur lequel le client notera les éventuelles réserves. Cet imprimé est établi en 4 exemplaires.
La déclaration de valeur : cet imprimé est nécessaire à l’établissement du devis. Il permet de fixer les modalités d’indemnisation en cas de dommages durant le déménagement. Vous préciserez la valeur totale de votre mobilier et la valeur individuelle des objets précieux. Cela constituera le plafond d’indemnisation par objet.
Attention : un montant maximum par m3 ou par objet peut être prévu dans le contrat du déménageur. Il s’agit de la « garantie contractuelle ».
Si vous choisissez de déménager vous-même : pensez tout de même à louer un véhicule adapté, pensez à récupérer des cartons, à acheter du rouleau adhésif et des marqueurs. Faites vos cartons pièce par pièce (sans les mélanger) et notez précisément le contenu afin de faciliter l’identification lors de l’emménagement.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine.
L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contre-partie d’un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.
Défiscalisation : demander une étude gratuite
L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d’impôt et un effort d’épargne réduit.
Différents programmes d’investissement locatifs existent dont notamment le Borloo, le Robien ou encore le dispositif Pinel.
Pour en savoir plus et obtenir des conseils pour bien investir, consultez la rubrique « Investissement locatif » du site Immobilier-danger.com.
Investir dans le neuf ou l’ancien ?
Le choix d’opter pour le neuf ou l’ancien se révèle difficile et dépendra surtout des opportunités qui se présentent.
On peut considérer que le neuf est plus défiscalisé mais que l’ancien est plus rentable.
• L’atout essentiel du neuf est la possibilité de déduire du revenu foncier un pourcentage du prix d’acquisition dans le cadre d’un investissement. Cependant les prix à l’achat sont souvent élevés.
• L’ancien, moins cher que le neuf (de 20 à 25% au m2), est à priori plus rentable de 1 à 2 points. L’investisseur bénéficie de la déduction des travaux de réfection de ses recettes locatives, il existe moins de contraintes de location. Des dispositifs spécifiques existent pour les logements anciens comme le Borloo ancien ou le dispositif Malraux.
Au-delà du choix entre le neuf ou l’ancien, d’autres critères doivent également entrer en jeu dans la décision d’achat. Un logement bien desservi par les transports en commun ou situé près des commerçants se louera plus facilement par exemple, et diminuera les périodes inoccupées entre 2 locataires.
Faut-il emprunter ?
Acheter à crédit permet au propriétaire de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et donc d’optimiser son investissement.
Le total des intérêts bancaires payés chaque année est déductible des recettes locatives jusqu’à l’épuration de la dette.
Sont également déductibles des revenus fonciers :
• Les frais liés au crédit (frais de dossier de prêt)
• Les frais d’inscription d’hypothèque
• Les cotisations d’assurance décès invalidité.
Investir à crédit évite également au propriétaire d’effectuer un apport.
La durée du crédit a un impact direct sur les mensualités de remboursement. Plus cette durée est longue plus les mensualités sont faibles et l’effort d’épargne diminue.
Avec l’augmentation des prix du marché de l’immobilier aujourd’hui, souscrire un crédit est devenu une étape obligatoire pour la plupart des investisseurs.
La fiscalité immobilière
Le régime réel
Application :
Les bailleurs percevant plus de 15.000€ de recettes sont soumis au régime fiscal du réel.
Dispositif fiscal :
Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu net taxable est à réintégrer aux autres revenus de l’investisseur et sera imposé dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
Le revenu net taxable = Revenu brut foncier – charges déductibles (qu’il s’agisse d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien).
S’il s’agit d’un déficit foncier (provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunts), il est déductible directement du revenu global jusqu’à 10.700€ (La limite de déduction est portée à 15.300€ en cas de location sous le régime Périssol.).
La part supérieure à 10.700 € (ou 15.300€) ainsi que les intérêts d’emprunts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Le revenu brut foncier comprend :
• Les loyers perçus au cours de l’année.
• Les charges forfaitaires payées par le locataire moins les dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire ( charges locatives, consommation d’eau, droit de bail)
• Les recettes exceptionnelles, telles que les indemnités d’assurance en cas de sinistre.
Pour optimiser et simplifier votre fiscalité immobilière, découvrez la gestion locative en ligne pour les particuliers.
Charges déductibles du revenu foncier :
Les charges déductibles des revenus locatifs ont été revues à la hausse .Les bailleurs vont pouvoir déduire :
• Les frais de procédure : honoraires d’avocats, d’experts.
• Les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion du bien loué.
• Les honoraires versés à un administrateur de biens ou à un syndic de copropriété.
• Les rémunérations versées en contrepartie des prestations fournies par une agence immobilière. • Les commissions et honoraires versés pour la rédaction d’un bail, la tenue de la comptabilité.
• Les frais de gérance et les frais de gestions : rémunérations versées à un gérant ou un syndic de copropriété pour leur montant réel.
• La rémunération des gardes et concierges.
• Les dépensent de réparations, d’entretien et d’amélioration de l’habitat.
• Les frais de rémunération des gardiens.
• Les primes des contrats d’assurance pour impayés de loyers.
• La taxe foncière (hors taxe ordure).
• Les intérêts d’emprunts contractés pour l’achat, l’entretien ou la réparation du bien, sans limitation de montant ni de durée.
• L’amortissement éventuel offert par certains dispositifs fiscaux en cours (de Robien recentré, Besson, Périssol, Borloo populaire avec une réduction forfaitaire de 30% des revenus bruts fonciers etc…).
• Forfait de 20€ par logement est destiné à couvrir les petits frais divers comme ceux de téléphone.
Constats sur ce nouveau dispositif :
On constate que les propriétaires ayants moins de 14% de charges locatives y perdront. En effet, le revenu net foncier augmente donc l’assiette de prélèvements sociaux aussi. De plus la suppression de la contribution sur les revenus locatifs (taux 2.5%) ne compensera pas la hausse de la CSG, CRDS et PS.
Les déclarations à effectuer :
Joindre une déclaration n° 2044 ou 2044 S. à votre déclaration d’ensemble des revenus.
Justifier toutes les dépenses engagées, précisant la nature des travaux.
Déclarer son statut LMP ou LMNP (statut de loueur en meublé).
Le régime du micro foncier
Application :
Lorsque les revenus bruts fonciers de l’investisseur ne dépassent pas 15.000 € par an, le régime du micro foncier s’applique automatiquement. C’est un régime d’imposition simplifiée et vous pouvez y renoncer pour le régime réel.
Le revenu brut foncier à prendre en compte comprend l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Le revenu net imposable est calculé par application d’un abattement forfaitaire de 30 % (représentatif de l’ensemble des charges de propriété).
Ainsi les contribuables percevant moins de 15.000€ de loyers annuels et n’ayant pas opté pour le régime du réel sont soumis à l’IRPP sur une base égale à 70% de leurs loyers bruts.
Ce taux de 30 % ne s’applique que depuis l’imposition des revenus de 2006, auparavant il était de 40 %.
Les charges déductibles :
Le choix du micro foncier ne permet pas déduire les charges telles que les dépenses de travaux importantes, les frais de gérance ou les intérêts d’emprunt, …
Les déclarations fiscales :
Vous devez inscrire vos revenus fonciers bruts directement sur votre déclaration d’ensemble (n° 2042). Vous êtes donc dispensé de remplir la déclaration d’impôt n° 2044.
Compte tenu de l’abattement forfaitaire l’administration fiscale calculera de manière automatique un revenu imposable en fonction du montant des loyers bruts. Si le total excède la limite de 15.000€, le régime du micro foncier cesse immédiatement de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers du foyer fiscal sont alors soumis au régime normal.
Durée du régime micro foncier :
Le régime du Micro Foncier s’applique pour une période de 3 ans renouvelable tacitement par période de 3 ans.
Exclusions :
Certains immeubles relevant de régimes spéciaux sont exclus du champ d’application du micro foncier, notamment :
• Les monuments historiques,
• Les immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation, effectuée sans charge ni condition, entre parents jusqu’au 4e degré,
• Les immeubles locatifs achetés dans le cadre d’un avantage fiscal particulier (Malraux, Robien recentré, Besson, Périssol, Lienemann),
• Les immeubles situés dans une zone franche urbaine,
• Les parts de sociétés civiles immobilières lorsque leur détenteur n’est pas au moins propriétaire d’un logement locatif nu.
Revente et plus-values :
L’abattement forfaitaire du micro foncier est censé couvrir les dépenses de travaux de rénovation ou d’amélioration. Cependant, en cas de revente du bien, ces dépenses ne pourront pas venir majorer le prix d’acquisition pour déterminer la plus-value imposable. En effet, le calcul des plus-values immobilières dans le régime de droit commun accepte ce type de dépenses, à la condition que celles-ci n’aient pas déjà été admises en déduction du revenu global ou incluses dans un dispositif de réduction d’impôt.
Location en Meublé : LMNP, LMP
Pour être considéré comme une location en meublé, un bien doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…). Le locataire doit pouvoir y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter.
La location en meublé est considérée comme une activité commerciale et les revenus tirés de cette activité sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers. Cependant différent régimes fiscaux existent en fonction du statut. Sont considérées comme des loueurs en meublé les personnes proposant :
• Des biens spécialement destinés à la location.
• Une ou plusieurs pièces de leur logement personnel.
Les loueurs en meublé doivent payer la taxe professionnelle à partir du moment où la location revêt un caractère habituel. Les personnes louant une partie de leur résidence principale sont exonérées de cette taxe.
Les spécificités de la location en meublé :
Il existe 2 statuts différents pour la location en meublé :
• La location en meublé non professionnelle (LMNP) pour les personnes percevant moins de 23.000 € de recettes par an ou si celles-ci ne constituent pas plus de 50 % de leurs revenus.
• La location en meublé professionnelle (LMP) : pour les personnes touchant plus de 23 000 € de recettes locatives par an et dont ces recettes représentent plus de la moitié de leurs revenus. Ces 2 conditions sont cumulatives depuis 2009. En outre, ces personnes doivent être inscrites au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Dans le cas des loueurs en meublé dont les recettes annuelles excèdent 23.000 € mais qui sont toujours en statut LMNP (car elles ne constituent pas plus de 50 % de leurs revenus), ils ont l’obligation de s’affilier au régime social des indépendants (RSI) de la Sécurité sociale.
Depuis 2009, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier neuf meublé dans une résidence avec services (par exemple résidence étudiante, pour personnes âgées ou handicapées) qui doit être loué en meublé pendant 9 ans, ou bien pour la réhabilitation d’une résidence de tourisme. Ce dispositif « Censi-Bouvard » (ou LMNP Scellier) a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013, le taux de réduction d’impôt est fixé à 11 % du prix du bien. Plafond d’investissement annuel de 300.000 €. La réduction est appliquée de façon linéaire.
Selon le statut (LMP ou LMNP) les régimes fiscaux sont différents. Les loueurs en meublé ont le choix entre 2 régimes d’impositions des bénéfices :
• Le régime de la micro entreprise (micro BIC)
• Le régime réel d’imposition
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Le régime de la micro entreprise (Micro-BIC) :
Application
Lorsque les recettes ne dépassent pas 32 900 € par an et que le propriétaire d’un bien meublé est une personne physique, il peut déclarer son chiffre d’affaire et ses plus ou moins values réalisées dans le cadre de sa déclaration de revenus. Il n’y a pas de formalités spécifiques. Au-delà de cette somme, le régime d’imposition appliqué est le régime réel.
Avantages fiscaux :
Les recettes brutes locatives bénéficient d’un abattement de 50 % afin de tenir compte des différentes charges et le montant ainsi calculé est réincorporé dans les revenus. Par exemple, un loueur en meublé déclarant 10 000 € de revenus, 5 000 € seront exonérés et 5 000 € seront imposables. Jusqu’à fin 2008, ce taux était de 71 %.
Le micro BIC offre l’avantage d’une comptabilité très simple et d’abattement important sur les revenus de la location.
Limites du Micro-BIC :
Aucun autre frais ne peut être déduit au titre des charges ou de l’amortissement du logement. Si les charges sont supérieures aux 50 %, le régime devient défavorable.
Formalités :
Vous devez indiquer le montant brut des loyers encaissés directement sur la déclaration générale d’impôt sur le revenu, sur l’imprimé n° 2042 C dans le paragraphe intitulé : « revenus et plus-values des professions non salariées – régime micro-BIC ». Les services fiscaux vous appliquent automatiquement l’abattement de 50 %.
Le régime réel d’imposition :
Application
Lorsque les recettes dépassent 32 900 €, le régime réel est automatiquement appliqué.
Avantages fiscaux :
Le bailleur peut déduire toutes les charges concernant le bien mis en location : assurances, travaux, taxe professionnelle, honoraires de notaire, charges de copropriété, intérêts d’emprunt …
Le bailleur peut également obtenir une imputation de l’éventuel déficit.
Formalités :
Vous devez remplir la déclaration de résultat n° 2031 C et reporter le résultat net sur la fiche n° 2042 C et la joindre à votre déclaration d’ensemble.
Les cas d’exonérations :
Ces cas sont applicables à la fois aux loueurs en meublé professionnels et non professionnels (LMP et LMPNP).
Sont exonérés d’impôts les revenus tirés de la location dans les cas suivants :
• Location ou sous-location en meublé d’une partie de sa résidence principale (chambre, étage d’une maison), si les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous locataire sa résidence principale et si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable n’excède pas 184 € pour 2017 en Ile de France et 135 € pour les autres régions.
• Location d’une chambre d’hôte, si les recettes brutes annuelles ne dépassent pas 760 €. En cas de franchissement de cette limite, les recettes sont imposables en totalité.
L’exonération de tous les revenus, durant 3 ans, lorsque le locataire était un bénéficiaire du RMI ou un étudiant boursier est supprimée. Elle est remplacée par une déduction forfaitaire majorée de 60% (dispositif « Lienemann »). L’exonération continue cependant à s’appliquer jusqu’au terme de la période d’exonération pour les baux conclus en 1999, 2000 et 2001.
Comment bénéficier d’un avantage fiscal ?
Le législateur a souhaité relancer l’investissement immobilier grâce à des incitations fiscales qui permettent d’optimiser l’investissement locatif.
Il existe différentes lois fiscales favorisant l’investissement locatif. Vous trouverez sur notre site les détails et explications des principaux dispositifs de défiscalisation suivant :
Les dispositifs de défiscalisation pour les logements neufs :
- Le dispositif Pinel (ex Duflot)
• Loi dit du Robien Recentré (ex Loi Besson)
• Le dispositif Borloo neuf
Les dispositifs de défiscalisation pour les logements anciens :
- Le Borloo ancien
• La loi Girardin
• La loi de Demessine (ZRR)
• La loi Malraux et Monuments historiques.
Dispositif Pinel
Ce dispositif de soutien fiscal en faveur de l’investissement locatif entré en vigueur le 1er septembre 2013 remplace l’investissement Scellier.
Initialement appelé « Duflot » du nom de la ministre du logement de l’époque, le dispositif a été rebaptisé « Pinel » en septembre 2014 à l’occasion des quelques modifications qu’il a reçues.
Le dispositif Pinel vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Pour les opérations réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, c’est le dispositif Duflot qui s’applique. Les principales différences du Pinel par rapport au Duflot concernent le choix de la durée d’engagement (qui fait varier le taux de réduction) et la possibilité de louer aux ascendants ou aux descendants.
En quoi consiste l’avantage fiscal du dispositif Pinel
La défiscalisation en loi Pinel permet de déduire de ses impôts une partie du prix du logement, qui dépend de la durée pendant laquelle on s’engage à le louer :
- 12 % pour une période de 6 ans,
- 18 % pour une période de 9 ans
- 21 % pour une période de 12 ans
Pour les investissements réalisés avant le 1er septembre 2014 (donc à l’époque du « Duflot »), il y avait un taux unique : 18 %, pour une période de 9 ans.
Le dispositif Pinel est doublement plafonné :
- limite de 300.000 € d’investissement par an,
- limite de 5.500 €/m² de la surface habitable
Par exemple, pour un appartement de 40m² à 250.000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur 40 x 5500 = 220.000 €
Elle peut s’appliquer à un maximum de 2 investissements par an.
Défiscalisation : demander une étude gratuite
Les obligations du dispositif Pinel
Le logement doit se trouver dans des zones géographiques caractérisées par un déficit d’offres, c’est-à-dire les zones A, A bis, et B1. Certaines communes situées en zone B2 voire en zone C peuvent aussi être éligibles au Pinel, mais uniquement sur agrément (en savoir plus sur le zonage).
La loi Pinel ne concerne que les logements neufs, en cours de construction, anciens rénovés ou réhabilités, ou bien des locaux transformés en habitations.
L’engagement de location est de 6 ans minimum. Le propriétaire dispose d’1 an maximum pour commencer à louer, à compter de l’achèvement du bien ou de son acquisition.
Le logement doit répondre aux normes récentes de performance énergétique. Pour les logements neufs : labels BBC ou RT 2012. Pour les anciens : labels rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.
Le logement doit être loué vide et il doit constituer la résidence principale du locataire.
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire. Depuis le 1er janvier 2015, il peut cependant être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.
Les plafonds de ressources des locataires
Pour les baux signés en 2017 :
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 37 126 € | 37 126 € | 30 260 € | 27 234 € |
| Couple | 55 486 € | 55 287 € | 40 410 € | 36 368 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € | 43 737 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014 € | 62 113 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 116 268 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € |
| Supplément par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 12 954 € | + 11 859 € | + 8 677 € | + 7 808 € |
La zone géographique A correspond à Paris et la petite couronne.
La zone A bis comprend la deuxième couronne parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français.
La zone B1 correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi qu’aux zones littorales et les îles (Corse comprise).
La zone B2 regroupe les villes de plus de 50 000 habitants (mais de moins de 250 000). Cette zone B2 n’est éligible que sous dérogation temporaire.
Les plafonds de loyer
Les loyers doivent être inférieurs de 20 % au prix du marché.
Plafonds mensuels, par mètre carré, hors charges pour 2017 :
| Zones | Plafond (€/m2) |
| Zone A bis | 16,83 € |
| Zone A | 12,50 € |
| Zone B1 | 10,07 € |
| Zone B2 | 8,75 € |
Il est à noter que certaines de ces conditions sont différentes pour l’investissement en outre-mer.
Dispositif « Louer Abordable »
Ce dispositif de défiscalisation, parfois aussi appelé « Cosse Ancien » ou « Loi Cosse », fonctionne sur un base de gagnant-gagnant : le propriétaire-bailleur accepte de louer son logement moins cher, en contrepartie d’un abattement fiscal sur les loyers perçus pouvant aller de 15 % à 70 %, voire 85 % dans certains cas. Plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus le niveau de réduction l’est aussi. Le dispositif Louer Abordable a été lancé le 31 janvier 2017 et a pour vocation de remplacer le Borloo ancien ou le Besson ancien
Comment bénéficier du dispositif Louer Abordable ?
Les conditions pour être éligible à ce dispositif sont les suivantes :
- Le logement doit être nu (non meublé) et situé en zone tendue ;
- Le logement doit servir d’habitation principale au locataire ;
- Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire, ou à une personne occupant déjà les lieux, sauf lors du renouvellement du bail.
Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Dans cette convention, il choisit le niveau de loyer qu’il appliquera : intermédiaire, social ou très social. Cela déterminera quel est le loyer maximal qu’il pourra appliquer et quels seront les plafonds de ressources du locataire à respecter. L’engagement est au minimum de 6 ans, ou 9 ans lorsque le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux. Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention.
Consulter les plafonds de loyer
Consulter les plafonds de ressources
Les avantages fiscaux dépendent de la zone et du niveau de loyer
Selon l’emplacement du bien (zone A, A bis, B ou C) et le niveau de loyer prévu dans la convention ANAH, la réduction fiscale s’échelonne de 15 à 70 %. Cette réduction peut même atteindre 85 % si le propriétaire choisit de louer son bien dans le cadre de l’intermédiation locative : dans ce cas, il confie son bien à un tiers (une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, en vue d’une sous location ou location à des ménages en précarité. Un exemple d’intermédiation locative : le dispositif Solibail en Ile-de-France.
Un emplacement en zone C ne donne droit à aucune réduction, sauf dans le cas de l’intermédiation locative (voir tableau ci-dessous).
Les niveaux de réduction fiscale sont résumés dans le tableau suivant :
| Niveau de loyer | Zone A bis / A / B1 | Zone B2 | Zone C |
| Intermédiaire | 30 % | 15 % | – |
| Social/très social | 70 % | 50 % | – |
| Intermédiation Locative | 85 % | 85 % | 85 % |
Trouver le bon locataire
L’investissement dans un bien demande l’étude de nombreux critères facilitant la location et plus tard la revente. Mais il est aussi essentiel de trouver le bon locataire afin d’obtenir la rentabilité souhaitée.
Pour cela prenez soin de vérifier la solvabilité des candidats, demandez leurs bulletins de salaire des trois derniers mois, une attestation de l’employeur, et les quittances de loyer des précédents propriétaires.
Pour en savoir plus, nous vous recommandons les articles suivants :
Vous êtes ici sur le site idéal car vous trouverez gratuitement sur LocService des demandes de locataires sérieux et solvables.
Pour mener une recherche de locataire, il faut d’abord se demander si l’on souhaite déléguer cette tâche à un mandataire (une agence), ce qui nécessite des honoraires, ou bien si l’on préfère procéder de particulier à particulier. Cette option, outre l’économie qu’elle génère, permet de garder une certaine maîtrise.
Comment fixer le loyer
- Lors d’une première mise en location : le loyer est libre, sauf si le bien se situe à Paris (75) où s’applique l’encadrement des loyers de la loi Alur.
- Lors d’un changement de locataire : le loyer est également libre sauf si le bien se situe en zone tendue, dans ce cas il ne peut excéder le loyer précédent. Toutefois si ce dernier n’a fait l’objet d’aucune révision durant les 12 mois précédant le nouveau bail, il peut être revalorisé selon l’évolution de l’IRL.
Pour se faire une idée des loyers moyens actuellement pratiqués dans votre ville pour le type de logement concerné, il est possible de consulter gratuitement la Cote des Loyers de LocService. Il peut être utile également d’affiner ce travail en consultant des annonces de biens situés dans le même quartier afin de comparer les prestations que l’on propose et ainsi d’ajuster le loyer à la hausse ou à la baisse.
Attention : il vaut généralement mieux louer un bien légèrement en-dessous du loyer espéré que le laisser vacant ! On en parle dans cette vidéo.
La recherche de locataire par agence
Les propriétaires qui ne disposent pas d’assez de temps pour chercher eux-mêmes leur locataire, ou qui craignent de mal s’y prendre, peuvent se tourner vers un professionnel de l’immobilier (agence, notaire, mandataire immobilier,…) qui peut prendre en charge cette étape moyennant des honoraires. Ces derniers, lorsqu’ils incluent aussi la gestion courante du bien, représentent en moyenne entre 5 et 9 % TTC des sommes encaissées sur l’année.
La recherche de locataire entre particuliers
Mener soi-même sa recherche de candidats locataires prend un peu plus de temps, mais elle permet de réaliser d’importantes économies et de maîtriser la sélection des différents profils. Sachant qu’un locataire va occuper certainement plusieurs mois voire plusieurs années le logement dans lequel vous avez investi, on comprend l’intérêt de s’assurer que le « feeling » passe bien dès le départ.
Si les sites de petites annonces classiques sont bien sûr largement utilisés et permettent de recevoir beaucoup de contacts, l’inconvénient est que ces derniers ne sont pas toujours qualifiés. Le propriétaire se retrouve souvent importuné par un grand nombre d’appels et de mails et doit à chaque fois décrire son bien et interroger les candidats pour évaluer leur solvabilité et leur sérieux. Lors des visites, il doit faire un second tri en fonction des dossiers apportés par les locataires, ce qui allonge encore le processus.
Pour simplifier cette étape et gagner du temps, le propriétaire peut opter pour la mise en relation inversée, système dont LocService.fr est le pionnier en France. Selon ce principe, c’est le propriétaire qui contacte les locataires qu’il a sélectionnés. Cela évite ainsi les contacts inutiles : le propriétaire est sûr d’avoir affaire à un candidat qui cherche activement un bien correspondant à celui qu’il propose, et il peut consulter ses informations détaillées (revenus, profession, situation, etc.) avant de décider de le contacter. Étant donné qu’il ne diffuse pas ses coordonnées, il préserve sa tranquillité. De plus, sur LocService.fr ce service est entièrement gratuit : cliquer ici pour démarrer votre recherche de locataire.
Comment sélectionner son futur locataire
Un bon locataire est un locataire qui respecte ses obligations en temps et en heure. Pour choisir un locataire sérieux et solvable, il est recommandé de :
- Demander les bons justificatifs et les vérifier,
- S’assurer que le locataire apporte des garanties (garant physique, bancaire, Visale, …) ou soit éligible à votre assurance loyers impayés,
- Lors des différents échanges avec lui, jauger son sérieux : ponctualité, langage corporel, ton,…
Nous vous recommandons de lire cet article pour en savoir plus : 8 conseils pour trouver le locataire idéal
Quelques précautions avant de signer le bail
Ça y est, votre locataire est choisi, et il ne vous reste plus qu’à formaliser le bail. Mais avant cela, quelques rappels sur les précautions à prendre :
- Faites le point sur les préavis de chacun : si le nouveau bail est signé avant la fin du préavis de l’ancien locataire, cela met fin au préavis. Il ne devra alors vous payer le loyer du mois courant qu’au prorata du nombre de jours. Interrogez éventuellement le nouveau locataire à propos du préavis de son logement précédent : va-t-il payer un double loyer pendant quelques temps ? Cela ne risque-t-il pas de causer des difficultés ?
- Assurez-vous de faire un bail conforme à la loi Alur (en savoir plus)
- Assurez-vous que le locataire apporte bien les documents requis le jour de la signature : assurance habitation et dépôt de garantie. S’il ne le fait pas et que vous acceptez de « voir ça plus tard », vous vous exposez au risque qu’il tarde trop à le faire, ce qui créera des difficultés.
8 conseils pour trouver le locataire idéal
Trouver un locataire fiable et sérieux est essentiel pour un bailleur afin de maximiser ses chances de louer son bien sans impayés ni dégradations. En effet, nombreux sont les « petits propriétaires » qui ont investi à crédit et pour qui ce type d’incident peut avoir un grave impact sur leurs finances. Même s’il n’y a pas de recette miracle et que le risque zéro n’existe pas, voici quelques pistes pour savoir comment sélectionner au mieux son candidat locataire.
Vous avez démarré votre recherche de locataire et vous commencez à recevoir des candidatures. Vient maintenant le temps de faire le tri afin de dégoter le profil idéal pour vous et votre logement. Voici 8 conseils qui vous permettront sans doute d’optimiser vos chances de succès…
1) Les revenus du locataire
Évidemment, un bon locataire, c’est d’abord celui qui a suffisamment de revenus pour payer son loyer. Si la majorité des propriétaires et agences demandent que les revenus soient au moins égaux à 3x le loyer pour éviter les impayés, certains sont prêts à descendre ce taux à 2,5x, voire 2x pour recevoir plus de candidatures. En effet, si ces candidats n’ont que peu de dépenses en dehors du loyer, ils pourront l’assumer aussi bien qu’un candidat ayant des revenus plus élevés mais devant rembourser des crédits par exemple.
D’autres propriétaires choisissent d’imposer des revenus au minimum égaux à 3,5x (ou plus) le loyer. En théorie, cela permet en effet de sécuriser un peu plus le paiement, mais le nombre de candidats diminue. Il y a alors un risque de passer à côté de candidats intéressants, comme des fonctionnaires ou des salariés de grandes entreprises par exemple. Il faut également garder en tête que plus les revenus sont importants par rapport au loyer, plus il y a un risque de voir le locataire déménager à court terme pour devenir lui-même primo-accédant ou louer un logement plus haut de gamme.
2) Vérifier les justificatifs pour s’assurer de sa solvabilité
Avec la loi Alur, la liste des justificatifs exigibles par le propriétaire est désormais fixée et limitative (on ne peut demander aucun autre document que ceux qui sont listés) : consulter cette liste. Ces justificatifs permettent au propriétaire de vérifier l’identité, le domicile actuel, l’activité professionnelle et les revenus du candidat. Au propriétaire donc de se protéger en demandant tous les documents que la loi lui permet, sachant qu’il est en droit de demander à voir les originaux s’il le souhaite.
Mais tous les propriétaires le savent : sur internet, se procurer de faux document est un jeu d’enfant, et les locataires qui fournissent des dossiers truqués en espérant obtenir le logement sont légion (20 % des dossiers environ selon des chiffres de la FNAIM de 2014). Pour trouver un locataire réellement solvable, le propriétaire a alors le choix de procéder lui-même à son « enquête » :
Recouper les différentes données (contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition) pour voir si elles sont cohérentes,
Vérifier l’avis d’imposition grâce au site des impôts,
Chercher le nom de l’entreprise sur internet,
Appeler l’employeur,
Etc.
Il peut aussi confier cette vérification, avec accord du locataire, à une société tierce. LocService a ainsi noué un partenariat avec la société BePrem’s qui peut se charger de vérifier les justificatifs des candidats. Il faut savoir qu’en général, les assurances de loyers impayés ne fonctionneront pas s’ils s’avèrent que les justificatifs du locataire sont faux.
3) Se couvrir contre les impayés
Il y a plusieurs solutions pour se prémunir des impayés, et il vaut mieux se tourner vers les candidats qui vous donnent des garanties de solvabilité. La plus connue est bien sûr le garant physique, c’est-à-dire une personne dans l’entourage du locataire qui est prête à payer le loyer en cas de défaillance de sa part. Il convient là aussi de vérifier leur solvabilité en leur demandant des justificatifs, semblables à ceux demandés pour le locataire. Attention peut-être à la personne qui se porte caution pour le candidat : s’il s’agit d’un ami ou des parents de son concubin par exemple, n’y a-t-il pas un risque de le voir se désengager plus facilement que s’il s’agissait de sa famille directe ? De nombreux propriétaires favorisent ainsi les étudiants dont les parents se portent caution, car ce type de profil présente a priori peu de risques en matière d’impayés.
Mais il existe aussi des garanties fournies par des organismes selon le profil du locataire : la « Clé » pour les étudiants qui n’ont pas de garant, Visale pour les salariés et les jeunes, ou le Pack Fastt PLUS, partenaire de LocService, pour les intérimaires. Ces garanties permettent ainsi aux locataires « précaires » d’avoir un dossier beaucoup plus rassurant pour le bailleur.
Le propriétaire peut aussi tout simplement souscrire à une assurance loyers impayés qui dispense le locataire d’avoir à présenter un garant (sous réserve d’éligibilité).
Attention aussi aux moyens de paiement du locataire : s’il insiste pour payer la caution et les loyers en liquide ou via des chèques qui ne sont pas à son nom, cela peut être un signe de difficultés financières de type interdit bancaire.
4) Juger le sérieux du locataire
Visite d’un logement par de futurs locataires.Un locataire qui a de bons revenus n’est pas forcément un bon payeur, et ça ne l’empêche pas de provoquer des nuisances ou des dégradations. Le sérieux et l’honnêteté du locataire est une problématique complexe car elle est aussi importante pour le bon déroulement de la location que difficilement évaluable. On s’approche ici de ce que pourrait faire un employeur vis-à-vis d’un candidat à un poste.
Une solution relativement simple est de contacter si possible le bailleur précédent pour l’interroger sur la qualité de ses relations avec son ex-locataire. Egalement, pourquoi ne pas chercher le nom du candidat dans un moteur de recherche internet pour trouver d’éventuelles informations sur lui : concordance avec les justificatifs fournis, CV, réseaux sociaux, etc. Rien d’illégal, puisque ce sont des données publiques. Le propriétaire doit aussi être attentif au comportement du candidat lors des échanges téléphoniques et de la visite : ponctualité, ton de la voix, langage corporel, réactivité aux appels et aux mails,… Il faut se méfier par exemple d’un locataire qui se montre trop pressé, peu attentif lors de la visite ou qui tarde à répondre aux mails ou au téléphone. Un candidat qui ne montre pas d’enthousiasme particulier est peut-être sur un choix par défaut et risque de quitter le logement dès qu’il aura trouvé mieux.
Bien sûr, pour cela, il est largement préférable d’avoir un contact direct avec le candidat et d’éviter les intermédiaires.
5) Attention aux locataires âgés
Avant de louer à un senior, souvenez-vous que si un locataire a plus de 65 ans (ou héberge une personne à charge de plus de 65 ans) et que ses revenus sont inférieurs à un certain plafond, le propriétaire ne peut pas lui donner congé sauf s’il lui trouve une solution de relogement ou s’il est dans la même situation d’âge ou de revenus.
Le propriétaire doit donc s’assurer qu’il n’aura pas besoin à court/moyen terme de récupérer ou vendre le logement.
Cette protection du locataire âgé n’est pas valable en cas de manquement grave du locataire (non-paiement du loyer par exemple).
6) Rappel sur la discrimination
Comme l’on traite de la sélection des candidats, rappelons que la loi interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la race, la religion, les opinions politiques, les mœurs ou le sexe du demandeur. Un propriétaire refusant un logement pour une de ces raisons est passible de 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
7) Anticiper la vacance locative
A moins que vous ne fassiez de la location étudiante ou du meublé avec bail d’un an, plus le locataire semble vouloir rester longtemps, mieux c’est. En effet, réduire le plus possible la vacance locative est l’un des ingrédients-clés pour optimiser le rendement d’un bien. Ainsi un salarié en CDI confirmé, hormis la sécurité financière qu’il apporte, est forcément à privilégier car il a moins de chances d’avoir à déménager à court terme qu’un CDD. De plus, si le logement est proche de son lieu de travail, il y a là aussi moins de chances de voir le locataire déménager pour se rapprocher de son travail.
Dès que vous savez que le locataire va quitter le logement, vous pouvez anticiper en cherchant gratuitement sur LocService.fr un nouveau locataire qui sera disponible à la date de libération du logement. Ainsi, vous minimiserez la période de vacance.
8) L’avantage de la mise en relation inversée
Pour mener lui-même sa recherche de locataire, le propriétaire peut bien sûr passer par le circuit des petites annonces classiques : dans ce cas, il publie ses coordonnées, reçoit des emails ou des appels (qui peuvent être très nombreux dans les grandes villes) et présente son bien à chaque fois tout en questionnant son interlocuteur à propos de ses revenus. En somme, un travail fastidieux !
Pour faciliter cette phase de recherche et ne plus perdre de temps au téléphone ou à répondre aux mails, LocService.fr a inventé le concept de mise en relation inversée : ce sont les propriétaires qui contactent les candidats locataires après avoir examiné leurs critères, leur profession, leurs revenus et leurs garanties. Ce système évite les contacts inutiles et fait gagner du temps d’un côté comme de l’autre. En plus, sur LocService.fr, l’accès est entièrement gratuit pour les propriétaires. Pour essayer, cliquez sur le lien suivant : Trouver un locataire.